¿Cómo invertir en la propiedad de la crowdfunding?
Actualizado el 30 de julio de 2026
Invertir en crowdfunding inmobiliario consiste en elegir una plataforma autorizada PSFP, seleccionar un proyecto (promoción inmobiliaria, renovación o comerciante de bienes) y luego prestar una suma desde unos pocos cientos de euros, a cambio de intereses pagados durante 12 a 36 meses.
- El rendimiento bruto medio alcanzó el 11,0 % en 2025, pero aproximadamente uno de cada dos proyectos está experimentando retrasos o un procedimiento colectivo.
- Los intereses se gravan con una tasa única de pago del 31,4 % (de los cuales 18,6 % son impuestos sociales) o con opción al plan progresivo.
- A diferencia de las SCPI (rendimiento medio 4,92 % en 2025), el crowdfunding inmobiliario financia operaciones a corto plazo, generalmente entre 12 y 36 meses.
- Dos actores históricos (Koregraf, WeShareBonds) dejaron de funcionar en 2025, lo que indica una selectividad que debe ejercerse antes de invertir.
¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding o financiación participativa es una solución de financiación que consiste en vincular a los promotores de proyectos con inversores, principalmente particulares, con el fin de recaudar fondos de un público amplio.
Por lo tanto, el crowdfunding inmobiliario es una solución de inversión participativa especializada en bienes raíces. A través de una plataforma en línea, los inversores prestan pequeñas cantidades a diferentes proyectos inmobiliarios a cambio de rendimientos pagados en forma de intereses, como contrapartida de un riesgo de pérdida de capital. La financiación participativa suele adoptar la forma de un préstamo de bonos o se realiza mediante suscripción de valores.
El crowdfunding inmobiliario permite a la inversión en varios tipos de proyectos inmobiliarios:
- La Promoción de bienes inmuebles :: Los prestamistas financian empresas de promoción inmobiliaria, que construyen bienes inmuebles (viviendas, oficinas, comercios, etc.) mediante la compra previa de tierras y luego los revenden con un valor añadido.
- Los proyectos de renovación d) Bienes inmuebles o bienes inmuebles ya existentes.
- Los operaciones de mercadería de bienes, que consisten en comprar y vender bienes inmuebles.
¿Cuáles son los riesgos del crowdfunding inmobiliario?
El principal riesgo de la crowdfunding inmobiliaria es la pérdida total o parcial del capital invertido, además de un riesgo de ilquididez en caso de retraso del proyecto financiado. barómetro Forvis Mazars x France FinTech 2025, aproximadamente uno de cada dos proyectos de vivienda presenta actualmente dificultades significativas (retrasos o procedimientos colectivos).
El riesgo de pérdida total o parcial del capital puede estar relacionado con el abandono del proyecto, por ejemplo en caso de quiebra del promotor del proyecto. Desde 2023 , el sector atraviesa una crisis estructural: entre el 8% y el 10 % de los proyectos financiados presentan un retraso de menos de seis meses , entre el 25% y el 30% un retraso de más de seis meses , y entre el 20% y el 25 % son objeto de un procedimiento colectivo (barómetro Forvis Mazars x France FinTech 2025, marzo 2026). Consulte sistemáticamente las estadísticas de impago publicadas por cada plataforma antes de invertir.
El segundo riesgo importante es el de lailiquidación : la duración de su inversión puede prolongarse más o menos significativamente si el proyecto se retrasa, sin garantía de recuperación de capital ni intereses. Por lo tanto, siempre tenga un margen de seguridad en su horizonte de inversión.
¿Cuáles son las ventajas de la crowdfunding inmobiliaria?
Muy popular en los últimos años, el crowdfunding inmobiliario ofrece en efecto muchas ventajas:
- Uno de los principales es el rendimiento potencialEl rendimiento bruto medio fue del 11,0 % en 2025 (frente al 10,6 % en 2024), y se vio impulsado por una prima de riesgo más elevada en un contexto de mercado tensado (barómetro Forvis Mazars x France FinTech 2025) Este rendimiento sigue siendo bruto, no garantizado, y va acompañado de un riesgo de pérdida de capital significativo (véase
- Este tipo de colocación se asocia con mayor frecuencia a una duración de los compromisos corta (hasta 2 ó 3 años).
- El crowdfunding también permite a la inversión inmobiliaria con un bajo ticket de entrada con una Gestión DelegadaA diferencia de lo que ocurre en el caso de los l ■ adquisición de un bien inmueble con fines de alquiler, la financiación de un crédito inmobiliario participativo es muy accesible y no requiere ninguna implicación en la gestión del bien (trabajos, gestión de los inquilinos, etc.), que está totalmente delegada.
SCPI vs crowdfunding inmobilier
Aunque similares en muchos aspectos (ticket de entrada, fiscalidad, etc.), las inversiones en crowdfunding inmobiliario difieren de las que se producen en el mercado de la vivienda. SCPI (sociedades civiles de colocación inmobiliaria) En el informe se examinan las principales diferencias entre estas dos soluciones de piedra papel, junto con los Tierras cotizadas (SIC).
- La naturaleza de la colocación : invertir en SCPI es comprar participaciones de una empresa que posee bienes inmuebles en arrendamiento (oficinas, comercios, etc.), donde la remuneración procede de los alquileres pagados, mientras que el crowdfunding inmobiliario consiste en financiar proyectos inmobiliarios a corto plazo a cambio del pago de intereses.
- El rendimiento : en 2025, la tasa media de distribución de las SCPI fue del 4,92 % (ASIMP), mientras que el crowdfunding inmobiliario mostró un rendimiento bruto medio del 11,0 % en el mismo año, en constante aumento desde 2022 (barómetro Forvis Mazars x France FinTech 2025).
- Duración de la colocación : la crowdfunding inmobiliaria es una inversión a corto plazo (de 12 a 36 meses en promedio), mientras que la inversión en SCPI es una inversión que se piensa más a largo plazo (la duración de la tenencia recomendada es d ¡a por lo menos varios años).
Conocer las plataformas donde invertir en crowdfunding
Dado que el crowdfunding inmobiliario es una inversión de moda, muchas plataformas han surgido gradualmente en los últimos años, entre las que figuran varios agentes autorizados Prestatarios de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) en virtud del Reglamento UE 2020/1503, cuya lista puede consultarse en el sitio web de la Comisión Europea. lugar del AMF. El sector ha experimentado varios cierres de plataformas en los últimos años, por ejemplo Koregraf y WeShareBonds, que han cesado su actividad en 2025, lo que refuerza la importancia de elegir bien su plataforma (barómetro Forvis Mazars x France FinTech 2025).
Por consiguiente, es esencial que la Comisión, en su informe, adopte medidas para garantizar que la oferta de mercado sea más amplia y que se cumplan las normas de competencia. información en detalle sobre las diferentes plataformas y su historial (agentes, rendimiento, solidez financiera, intereses propuestos, tipo de proyectos, tasa de impago, duración de los proyectos, etc.) y comparar las ofertas. ¡Advertencia sin embargo a la trampa del rendimiento! Tenga en cuenta que no todas las estrategias corresponden a todos los perfiles.
¿Cuál es la fiscalidad del crowdfunding inmobiliario?
Los ingresos derivados del crowdfunding inmobiliario se benefician de una fiscalidad específica. En efecto , estos derechos pueden imponerse de dos maneras:
- Vía el Tasa única a tanto alzado (FPU) El 31,4 % (12,8 % de impuesto sobre la renta y 18,6 % de impuestos sociales desde el 1 de enero de 2026). servicio público.gouv.fr);
- A través de la escala progresiva del impuesto sobre la renta, si usted considera que es más ventajoso.
Tenga en cuenta también que las pérdidas pueden ser imputadas a los beneficios futuros, lo que reduce aún más la imposición.
Tasas y duración de las inversiones en crowdfunding inmobiliaria
En promedio, las inversiones en crowdfunding inmuebles son obligaciones de 12 a 36 meses, para un rendimiento bruto medio de 11,0 % en 2025 (barómetro Forvis Mazars x France FinTech 2025) La duración media de la recogida de los proyectos también aumentó de 6 días en 2024 a 20 días en 2025, lo que indica una mayor selectividad de los inversores ante las dificultades del sector.
Objetivos
Una herramienta de diversificación que debe ser manejada con cautela
El crowdfunding inmobiliario puede constituir una herramienta de diversificación Sin embargo, se acompaña de un riesgo de pérdida de capital e ilquididez que conviene evaluar en función de su situación patrimonial, especialmente teniendo en cuenta que el sector atraviesa un período de selectividad creciente. Para tener éxito en su inversión, tenga cuidado con las plataformas que utiliza, difunda entre varios proyectos y vele por adoptar una estrategia acorde con su horizonte de largo plazo. Para obtener una visión general de las soluciones de inversión inmobiliaria accesibles sin compra directa, consulte nuestra página web. guía sobre cómo invertir en bienes raíces. Una vez invertido, herramientas como Finary permiten seguir este tipo de colocación junto al resto de su patrimonio.
Fuentes
Forvis Mazars x France FinTech, Barómetro del crowdfunding en Francia 2025, marzo 2026
AMF, Lista blanca de los Directores de Servicios de Financiación Participativo (PSFP)
Servicio público.gouv.fr, La tasa global única (PPU) en 2026
Avisos reglamentarios: Comunicación de carácter promocional: La inversión implica un riesgo de pérdida de capital, parcial o total. Los resultados pasados no prejuzgan el rendimiento futuro. Este artículo tiene un carácter informativo y pedagógico; no constituye ni un asesoramiento en inversión personalizado, ni una recomendación de compra o venta, ni un asesoramiento fiscal. Esta inversión presenta un riesgo de ilquididez (reventa no garantizada, horizonte largo) y un riesgo de pérdida de capital. No se garantizan los ingresos y las valoraciones. Antes de realizar cualquier inversión, consulte el Documento de Información Clave (DIC) y, en su caso, un consejero autorizado. Finary SAS, Empresa de Inversión autorizada por la ACPR con la partida 19283, miembro de la AMAFI. Courtier en Assurance, registrado en la ORIAS con la partida 21001279, adherente de la CNCGP (asociación autorizada por la AMF). Prestatario de Servicios sobre Crypto-Actifs (PSCA), autorizado por el AMF con el régimen MiCA con las referencias n° A2026-026 y n°N2026-008.
