Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Lancé en France il y a une dizaine d’années et venu tout droit des États-Unis, le crowdfunding immobilier est un type de placement participatif. Comment fonctionne cette solution d’investissement ? Quels sont les risques du crowdfunding immobilier et comment les limiter ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce nouveau mode de placement immobilier.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding ou financement participatif est une solution de financement qui consiste à mettre en relation des porteurs de projets avec des investisseurs, principalement particuliers, dans le but de récolter des fonds auprès d’un large public.

Le crowdfunding immobilier est donc une solution de placement participatif spécialisée dans l’immobilier. Par le biais d’une plateforme en ligne, les investisseurs prêtent de petites sommes à différents projets immobiliers en échange de rendements versés sous la forme d'intérêts, en contrepartie d'un risque de perte en capital. Le financement participatif prend souvent la forme d’un prêt obligataire ou se fait par souscription de titres.

Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans plusieurs types de projets immobiliers :

• La promotion immobilière : les prêteurs financent des sociétés de promotion immobilière, qui construisent des actifs immobiliers (logements, bureaux, commerces, etc.) via l’achat préalable de fonciers puis les revendent avec une plus-value.
• Les projets de rénovation d’immeubles ou de biens immobiliers déjà existants.
• Les opérations de marchand de biens, qui consistent à acheter et vendre des biens immobiliers.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier comporte des risques significatifs qu'il convient d'evaluer avant tout investissement.

Comme pour tout projet de crédit participatif, le principal risque du crowdfunding immobilier est celui de la perte totale ou partielle de votre capital. Celle-ci peut en effet être liée à un abandon du projet, par exemple en cas de faillite de l’entreprise à son origine. Les taux de défaut varient selon les plateformes et les années ; consultez les statistiques publiees par chaque plateforme (baromètres Mazars/HelloCrowdfunding).

Un second risque à prendre en considération est celui de la durée d’illiquidité de votre placement, qui peut en effet être allongée plus ou moins significativement si le projet prend du retard. Prévoyez donc toujours une marge de sécurité dans la durée de récupération de votre capital et des intérêts.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Très populaire ces dernières années, le crowdfunding immobilier offre en effet de nombreux avantages :

• L’un des principaux est sans aucun doute les rendements potentiels annonces. Ces derniers sont généralement compris entre 8 % et 12 % par an avant impôts.
• Ce type de placement est de plus souvent associé à une durée d’engagement courte (2 ou 3 ans maximum).
• Le crowdfunding permet également d’investir en immobilier avec un faible ticket d’entrée avec une gestion déléguée. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier à visée locative, le financement d’un crédit immobilier participatif est très accessible et ne nécessite aucune implication dans la gestion du bien (travaux, gestion des locataires, etc.), qui est entièrement déléguée.

SCPI vs crowdfunding immobilier

Bien que similaires sur de nombreux aspects (ticket d’entrée, fiscalité, etc.), les investissements en crowdfunding immobilier diffèrent de ceux en SCPI sur plusieurs points. Tour d’horizon des principales différences de ces deux solutions d’investissement.

• La nature du placement : investir en SCPI revient à acheter des parts d’une entreprise détentrice de biens immobiliers en location (bureaux, commerces, etc.), où la rémunération provient des loyers payés. Le crowdfunding immobilier consiste quant à lui à financer des projets immobiliers de court terme en échange du versement d’intérêts.
• Le rendement : en moyenne, les SCPI offrent des rendements autour de 4 %, tandis que les crédits participatifs immobiliers ont affiche un rendement moyen brut autour de 9 % (source : barometre annuel HelloCrowdfunding/Mazars).
• La durée du placement : le crowdfunding immobilier est un placement de court terme (entre 12 à 36 mois en moyenne), tandis que l’investissement en SCPI est un investissement qui se pense davantage sur long terme (la durée de détention recommandée est d’au moins plusieurs années).

Connaître les plateformes où investir en crowdfunding

Le crowdfunding immobilier étant un placement en vogue, de nombreuses plateformes ont progressivement émergé ces dernières années. Parmi elles figurent plusieurs acteurs agréés Prestataires de Services de Financement Participatif (PSFP) au titre du règlement UE 2020/1503, dont la liste est consultable sur le site de l'AMF.

Face à la diversité de l’offre du marché, il est donc primordial de vous renseigner dans le détail sur les différentes plateformes et leur historique (actionnaires, performances, solidité financière, intérêts proposés, type de projets, taux de défaut, durée des projets, etc.) et de comparer les offres. Attention cependant au piège du rendement ! Gardez en tête que toutes les stratégies ne correspondent pas à tous les profils.

Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier ?

Les revenus issus du crowdfunding immobilier bénéficient d’une fiscalité spécifique. En effet, ceux-ci peuvent être imposés de deux manières :

• Via la flat tax de 31,4 % (dont 18,6 % de prélèvements sociaux);
• Via le barème progressif de l’impôt sur le revenu, si vous jugez cela plus avantageux.

Notez aussi que les pertes peuvent être imputées sur les futurs bénéfices, ce qui réduit encore l’imposition.

Taux et les durées des investissements

En moyenne, les placements en crowdfunding sont des engagements de 12 à 36 mois, pour des rendements de 8 à 12 % annuels avant impôt.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier peut constituer un outil de diversification de portefeuille, avec un ticket d'entrée accessible. Il s'accompagne toutefois d'un risque de perte en capital et d'illiquidité qu'il convient d'évaluer en fonction de votre situation patrimoniale. Pour réussir votre investissement, prenez toutefois garde aux plateformes que vous utilisez et veillez à adopter une stratégie en accord avec votre projet de long terme.