Viviendas vacantes: el impuesto sube hasta el 60 % en París en 2027, ¿qué estrategia patrimonial?
Actualizado el 19 de agosto de 2026.
A partir de 2027, la fiscalidad de las viviendas vacantes cambia de régimen. En París, el Consejo de París ha optado por aplicar los tipos máximos autorizados por la ley: el 30 % del valor de alquiler catastral para el primer año de imposición y el 60 % a partir del segundo. Por lo tanto, para los propietarios de una vivienda no ocupada de forma duradera, el coste de la vacante se convierte en un parámetro ineludible de cualquier decisión patrimonial: conservar, alquilar o vender.
Riesgo. Invertir implica riesgos, incluyendo pérdidas de capital. Los resultados pasados no prejuzgan el rendimiento futuro.- A partir de 2027, el impuesto sobre la vivienda (TVLH) sustituirá al impuesto sobre las viviendas vacantes (TLV) y al impuesto sobre la vivienda (THLV) sobre las viviendas vacantes.
- En los municipios situados en zonas de tensión, los tipos de derecho común son del 17 % el primer año de imposición y del 34 % los años siguientes. Sin embargo, un municipio puede elevarlos hasta el 30 % y el 60 %.
- París eligió los límites máximos del 30 % y 60 % para los gravámenes adeudados a partir de 2027.
- Para determinar la duración de la vacante en 2027, se tendrán en cuenta los años anteriores al 1o de enero de 2027, por lo que no se procederá automáticamente a una tasa de vacantes de larga data del 30 por ciento.
- El impuesto se calcula a partir del valor de alquiler catastral de la vivienda y se prevén además gastos de base y de recaudación del 5,4 % en beneficio del Estado.
¿Por qué un alojamiento vacío se hace de repente mucho más caro en París?
Tres años antes, Alexander había heredado el apartamento de 65 m2 de sus padres en el distrito 11. Con el bien había quedado los muebles, los recuerdos y una pregunta que reputaba regularmente: vender, alquilar o esperar? Nada parecía urgente. La vivienda quedaba vacía y la fiscalidad vinculada a su vacancia seguía siendo soportable.
En julio de 2026, el Consejo de París decidió aumentar al máximo los tipos del nuevo impuesto sobre la vacancia de los locales de vivienda aplicable a partir de 2027. Para Alexander, como para cualquier propietario de una vivienda desocupada de forma duradera, la espera tiene ahora un coste mucho más visible: mantener el bien vacío, alquilarlo o venderlo se convierte en un arbitraje patrimonial que hay que cifrar.
Puede que estés en una situación comparable: un bien recibido por sucesión, una antigua inversión de alquiler que no ha encontrado un inquilino o una vivienda conservada sin un proyecto específico. El aumento del impuesto no crea necesariamente el problema patrimonial, pero hace más costoso dejarlo sin respuesta.
En París, una vivienda para uso residencial puede estar sujeta a la fiscalidad sobre la vacante cuando, en particular, no esté amueblada y haya estado vacante durante al menos un año a 1 de enero del año fiscal. A partir de 2027, estas normas se incorporarán en el nuevo TVLH previsto en el artículo 1406 bis del Código General de Impuestos.
Algunas viviendas están excluidas del ámbito del impuesto, en particular cuando la vacante se debe a circunstancias ajenas a la voluntad del contribuyente. Por ejemplo, en el caso de una vivienda realmente propuesta para la venta o el arrendamiento en condiciones de mercado, pero que no encuentra comprador ni arrendatario, también se impide la imposición de una ocupación de más de 90 días consecutivos durante el período de referencia.
Lo que cambia a partir de 2027
Hasta finales de 2026 coexisten dos regímenes: la TLV en los territorios afectados por el impuesto nacional sobre las viviendas vacantes y, en algunos otros municipios, la THLV.
La Ley de Presupuestos para 2026 las fusiona a partir de los impuestos establecidos en 2027 en el marco de un impuesto único: el impuesto sobre la vacancia de los locales de vivienda (TVLH).
En los municipios caracterizados por un marcado desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas, el impuesto ss
París ha ejercido esta facultad y fijado los tipos de interés en:
| Situación de la vivienda | Tipo de derecho común | Tipo aplicable en París |
|---|---|---|
| Primer año de imposición | 17 % | 30 % |
| Segundo año de imposición y siguientes | 34 % | 60 % |
La deliberación parisina prevé la aplicación de estos dos tipos a partir del 1 de enero de 2027.
¿Cuánto pagarás con el nuevo impuesto?
El cálculo básico se basa en una fórmula simple: valor de alquiler catastral multiplicado por la tasa de TVLH.
El valor de alquiler catastral ns es ni el valor de mercado de la vivienda ni necesariamente el alquiler que hoy podría obtener de ella. Se trata del valor de alquiler fiscal retenido por la administración.
En París, los siguientes son ejemplos ilustrativos:
| Valor de alquiler catastral anual | Cotización al 30 % | Cotización al 60 % |
|---|---|---|
| 3 000 € | 900 € | 1 800 € |
| 5 000 € | 1 500 € | 3 000 € |
| 8 000 € | 2 400 € | 4 800 € |
Estos importes corresponden a la cotización resultante de la aplicación del tipo al valor de alquiler, y no integran los gastos de base y de recuperación percibidos por el Estado, cuyo tipo se fija en el 5,4 % para la TVLH en el artículo 1641 del CGI. Por lo tanto, el importe que figura efectivamente en el anuncio de imposición sigue siendo la referencia que debe utilizarse.
El punto esencial para 2027: la duración de la vacante no comienza de cero
Es el matiz más importante de la reforma.
La Ley de finanzas precisa expresamente que, en el caso de los impuestos establecidos en 2027, debe tenerse en cuenta el período de vacantes anterior al 1o de enero de 2027.
Por lo tanto, sería incorrecto describir que todas las viviendas vacantes parisinas se gravarán al 30 % en 2027 antes de pasar al 60 % en 2028. Una vivienda cuya duración de vacante ya lo lugar en los años siguientes al primer año de imposición podrá aumentar en el 60 % a partir de 2027.
La Ciudad de París, por su parte, da un ejemplo para ilustrar la magnitud de la subida: un apartamento vacío de 30 m2 en el distrito 17 asociado con un impuesto estimado en 790 € antes de la reforma correspondería a alrededor de 1.400 € al tipo incrementado de primer año y 2.800 € al tipo incrementado aplicable posteriormente. Estas cifras deben entenderse como una orden de magnitud, y no como el calendario fiscal aplicable automáticamente a cada vivienda.
En otras palabras, el buen reflejo nsp es no partir de la superficie o del valor de mercado del bien. Hay que comprobar su valor de alquiler catastral y, sobre todo, su duración de vacante en relación con las normas fiscales aplicables.
¿El mobiliario de la vivienda permite evitar el impuesto?
No necesariamente.
La TVLH se refiere a las viviendas vacantes que entran dentro de su ámbito de aplicación, en particular las viviendas sin amueblar. Pero transformar artificialmente una vivienda vacante en vivienda amueblada no significa que desaparezca cualquier impuesto.
En París, las viviendas amuebladas que no se destinen a la residencia principal pueden, en particular, ser objeto de un impuesto de vivienda sobre las residencias secundarias. La Ciudad aplica a esta cotización un aumento del 60 %.
Por lo tanto, cambiar la calificación de la vivienda únicamente para evitar la TVLH no es por sí solo una estrategia patrimonial.
Vacaciones involuntarias: ¿cuándo se puede exonerar?
El impuesto n° se debe cuando la vacante es independiente de la voluntad del contribuyente. La administración cita en particular el caso de una vivienda propuesta a la venta o al arrendamiento a precio de mercado y que no encuentra arrendatario o comprador.
No obstante, la situación debe estar justificada. Anuncios, órdenes de venta o de alquiler, intercambios con profesionales, elementos relativos a posibles desocupaciones o a un procedimiento que impida materialmente la ocupación de la vivienda pueden llegar a ser determinantes en caso de impugnación.
La información de ocupación comunicada en la la gestión de mis bienes inmuebles
El verdadero tema: ¿qué hacer bien?
El aumento de la fiscalidad de las viviendas vacantes obliga sobre todo a responder a una pregunta más amplia: ¿qué función debe tener este bien en su patrimonio?
Tres posibilidades suelen dominar.
El propietario transforma un activo improductivo en activo que puede generar ingresos. alquiler desnuda y amueblado, la realización de cualquier obra, el nivel de alquiler y el régimen fiscal deben ser estudiados en función del bien y de la situación del propietario.
Venderlo y reasignar el capital. Cuando una vivienda recibida por sucesión o conservada durante varios años ya no responde a un proyecto familiar o patrimonial preciso, su cesión puede permitir reasignar el capital a otras inversiones: seguro de vida, cuenta de valores, Inmobiliaria indirecta u otros soportes adaptados a los objetivos y al perfil de riesgo del inversor.
Mantenerlo voluntariamente. Puede ser perfectamente racional mantener temporalmente una vivienda vacía en previsión de un uso familiar, de obras o de otro proyecto. Pero esta decisión debe integrar su coste real: TVLH, impuesto sobre la tierra, cargas de copropiedad, mantenimiento y capital fijo.
Por lo tanto, la cantidad en juego no es desviar un impuesto a cualquier precio. Es comparar el coste de cada opción con la utilidad que el bien conserva en su patrimonio.
Cómo Finary One puede acompañar el arbitraje de un bien no ocupado
Un bien inmueble vacante no debe analizarse por separado del resto del patrimonio.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la TVLH?
El impuesto sobre la vivienda es el nuevo impuesto que sustituirá a partir de 2027 la TLV y la THLV. En los municipios situados en zonas de tensión, una vivienda puede ser afectada cuando se encuentra vacante desde al menos un año antes del 1 de enero del año fiscal.
¿Cuáles serán las tarifas en París en 2027?
París fijó el tipo en el 30 % para el primer año de imposición y en el 60 % a partir del segundo año de imposición. Estos porcentajes ssp se aplican al valor de alquiler catastral de la vivienda.
¿Va a pagar todas las viviendas el 30 % en 2027 y el 60 % en 2028?
No. Se tendrá en cuenta la duración de las vacantes anteriores a 2027, por lo que una vivienda vacante durante un período de tiempo suficiente podrá aumentar la tasa aplicable a los años posteriores al primer año de aplicación a partir de 2027.
¿Se ha duplicado realmente el impuesto de París?
No exactamente si la relación entre los tipos de interés anteriores y los nuevos: la tasa de primer año pasa del 17 % al 30 % y la de los años siguientes del 34 % al 60 %. En ambos casos, el aumento es d ¡76 %. En cambio, en el nuevo sistema parisino, el tipo de interés pasa del 30 % al 60 % entre el primer año de imposición y los siguientes.
¿Es suficiente con el mobiliario de la vivienda para eliminar los impuestos vinculados a su inocupación?
No. Una vivienda amueblada no destinada a la vivienda principal puede ser objeto de la tasa de vivienda sobre las residencias secundarias. En París, la cotización municipal es objeto de un aumento del 60 %.
¿En qué casos puede quedar exenta la vacante?
La vacante independiente de la voluntad del contribuyente queda excluida del ámbito del impuesto, lo que puede referirse, en particular, a una vivienda realmente propuesta para la venta o el alquiler a precio de mercado y que no encuentre arrendatario.
Fuentes
- Ley de finanzas para 2026, artículo 108 (fusión de TLV y THC)
- CGI, artículo 1641 (gastos de base y de recuperación percibidos por el Estado)
- Ciudad de París, deliberación 2026 DFA 29
- Ministerio de Vivienda, Cero Vivienda Vacante
Avisos reglamentarios:
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