Tasa interna de rentabilidad (TIR)
¿Qué es la TIR?
La tasa interna de rentabilidad (TIR) es el tipo de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de los flujos de una inversión sea cero. Se expresa por periodo: solo es anual si los periodos utilizados son años. No equivale sin más a una media de rentabilidades.
¿Cómo se calcula la TIR?
El cálculo depende de las fechas y de los importes de todos los flujos de caja:
- Cálculo manual: se puede buscar el tipo mediante aproximaciones sucesivas. Con flujos complejos puede haber varias soluciones o ninguna económicamente útil.
- Cálculo en Excel: la función
TIR(), denominadaIRR()en inglés, utiliza flujos separados por intervalos regulares. Para fechas irregulares se emplea TIR.NO.PER. - Ejemplo: una inversión inicial de −1.000 €, seguida de cobros de 500 € al cabo de un año y 700 € al cabo de dos, cumple
-1000 + 500/(1+r) + 700/(1+r)^2 = 0. Su TIR anual es aproximadamente el 12,32 %.
- Tabla de flujos: el signo negativo representa un desembolso y el positivo, un cobro. Los periodos deben ser coherentes:
| Año | Flujo de caja | |
|---|---|---|
| 1. Inversión inicial | 0 | −1.000 |
| 2. Cobro al final del primer año | 1 | 500 |
| 3. Cobro al final del segundo año | 2 | 700 |
- Inversión inmobiliaria: se incluyen la compra y sus costes, los flujos netos del alquiler y el importe neto de la venta. Para la TIR del capital propio también se incorporan los flujos de financiación correspondientes.
- Relación con el VAN: se busca el tipo que iguala a cero la suma de los flujos descontados. El VAN calculado al tipo exigido aporta información distinta y complementaria.
- Calculadora financiera: algunos modelos permiten introducir flujos y calcular la TIR. Hay que comprobar las convenciones de fechas, periodicidad y signos del dispositivo.
- Capital privado: las aportaciones y distribuciones pueden ocurrir en fechas distintas. La TIR depende de su calendario y debe analizarse junto con los múltiplos y los costes.
¿Qué TIR se considera buena?
No existe un umbral válido para todas las inversiones:
- En un proyecto con flujos convencionales, superar el coste de capital puede ser un criterio de aceptación, siempre que el riesgo y las hipótesis estén bien considerados.
- En inmuebles, la rentabilidad exigida depende de la ubicación, el endeudamiento, las obras, la liquidez y otros riesgos. No hay un intervalo universalmente atractivo.
- En capital privado, una TIR elevada puede reflejar riesgo, apalancamiento o cobros tempranos. Hay que distinguir cifras brutas y netas y valorar el capital total recuperado.
- La comparación con la rentabilidad mínima exigida debe utilizar periodos, riesgos y tratamientos de costes coherentes. Entre proyectos excluyentes, la mayor TIR no siempre implica el mayor VAN.
¿Cómo se calcula en Excel?
Para flujos periódicos, el procedimiento básico es el siguiente:
- Introduce los flujos en celdas consecutivas, normalmente con el desembolso inicial negativo y los cobros positivos.
- Utiliza
=TIR()en Excel en español o=IRR()en inglés, indicando el rango dentro de los paréntesis. - Selecciona todas las celdas del calendario, incluidos los periodos sin flujo cuando corresponda. Si las fechas no son regulares, utiliza la función para fechas irregulares.
- Comprueba el resultado, la periodicidad y la posible existencia de varias soluciones. El cálculo iterativo puede no converger.
Ejemplo: =TIR(A1:A5), si esas cinco celdas contienen los flujos de periodos iguales. Un resultado mensual no es directamente una tasa anual.
La TIR resume el calendario de flujos bajo ciertas hipótesis. Conviene acompañarla del VAN, los importes invertidos, los múltiplos, los costes y un análisis de riesgo; una estimación no garantiza la rentabilidad realizada.
