Dar la desnuda propiedad a sus hijos: ¿cuánto transmites según tu edad?
Actualizado el 20 de agosto de 2026.
En una donación de desnuda-propiedad con reserva de usufructo, que representa la inmensa mayoría de las donaciones desmembradas, sólo la desnuda-propiedad es gravada, y su valor se determina según la edad del donante que se reserva el usufructo: 50 % del valor del bien entre 51 y 60 años, 60 % entre 61 y 70 años (artículo 669 del Código General de Impuestos). Cuanto más pronto den, más baja es la parte taxable.
Riesgo Este artículo tiene una vocación informativa y pedagógica; no constituye un asesoramiento personalizado. Una donación es en principio irrevocable y sus efectos fiscales dependen de su situación. Invertir implica riesgos, en particular de pérdida de capital.- El sistema de clasificación del artículo 669 del CGI valoriza la desnuda propiedad por grupos de edad del usufruitero, del 10 % antes de 21 años al 90 % después de 91 años. El desmembramiento puede tener orígenes muy variados (sucesión, cláusula desmembrada de beneficiarios, usufructo temporal), pero cuando se trata de dar la desnuda propiedad de un activo, el donante se reserva el usufructo en casi todos los casos: es su edad la que fija la parte taxable.
- Cada década de espera añade unos 10 puntos a la parte taxable: dar a 60 años cuesta menos que a 70 años.
- Cuando muere el progenitor usufructo, el niño recupera la propiedad total sin ningún nuevo impuesto, de conformidad con el artículo 1133 del CGI.
- Las donaciones realizadas desde hace más de 15 años salen del recordatorio fiscal (artículo 784 del CGI): el donante y el donante recuperan una reducción llena de 100.000 € por padre e hijo, así como los tramos bajos del sistema de derechos de donación, que vuelven a estar disponibles (artículo 777 del CGI).
- El desmembramiento también comparte las obligaciones: mantenimiento para el usufructo, grandes reparaciones para el nu-propietario (artículos 605 y 606 del Código Civil).
- Para ser oponible a la administración fiscal, la donación debe pasar por un acto auténtico más de tres meses antes de la muerte (artículo 751 del CGI).
¿Cómo fija la edad del donante el valor transmitido?
El valor de la desnutrición transmitida depende de una sola cifra: la edad del usufructo en el día de la donación (artículo 669 del CGI). Como el donante se reserva el usufructo en la casi totalidad de las donaciones de desnutrición, es su edad a la que retiene la administración. Y ésta no grava todo el bien, sólo la parte que usted transmite realmente.
Helen tiene 58 años. Tiene un apartamento alquilado, valorado en 400.000 €, que desea transmitir a su hija sin privarse de los alquileres que genera. Por lo tanto, no da el apartamento en sí mismo: da la desnuda propiedad y se reserva el usufructo, es decir, el derecho a utilizar el bien y a percibir los ingresos hasta su muerte. Su hija está desnuda-propietaria hoy, estará llena de propietaria a la extinción del usufructo.
Desmembrar es dividir entre dos titulares los atributos de la propiedad. El usufructo recibe el derecho de utilizar el bien y percibir los frutos (artículo 578 del Código Civil). La desnutrición no tiene definición legal autónoma: se define por diferencia, como propiedad privada del uso y de los frutos. El nu-propietario es el propietario del activo, pero un propietario temporalmente despojado de estas dos prerrogativas. Al extinguir el usufructo, no recupera por tanto solamente el derecho de vender: Encontrará la propiedad completa, es decir, todos los derechos vinculados al bien, el uso, la gestión, los ingresos y la disposición. Cuando usted da la propiedad desnuda conservando el usufructo, los derechos de donación sólo se refieren al valor de esta propiedad desnuda, nunca al valor de todo el bien.
Y este valor, la administración la fija a tanto alzado según la edad del usufructo, así que aquí, según el suyo. Es el cálculo del artículo 669 del CGI: cuanto más joven es el usufructo, más caro es su usufructo, por lo que más débil es la desnutrición transmitida.
| Edad del usufructo (la mayoría de los donantes) | Valor del usufructo | Valor de la propiedad desnuda (parte taxable) |
|---|---|---|
| Menores de 21 años | 90 % | 10 % |
| 21 a 30 años | 80 % | 20 % |
| De 31 a 40 años | 70 % | 30 % |
| De 41 a 50 años | 60 % | 40 % |
| De 51 a 60 años | 50 % | 50 % |
| 61 a 70 años | 40 % | 60 % |
| 71 a 80 años | 30 % | 70 % |
| De 81 a 90 años | 20 % | 80 % |
| 91 años o más | 10 % | 90 % |
Helen tiene 58 años: la desnuda propiedad de su apartamento vale 50 % de 400.000 €, es decir, 200 000 €. De estos 200.000 €, y no de 400.000 €, se calcularán los derechos. El desmembramiento es, por otra parte, una de las palancas deOptimización fiscal del patrimonio los más utilizados en transmisión.
Cuanto más joven es el donante usufruitero, más baja es la proporción de taxajes que se transmite (nue-propiedad) (bare CGI 669).
¿Por qué da pronto reduce el costo de la transmisión?
Dar temprano no permite transmitir mecánicamente más. Un apartamento de 400.000 € sigue siendo un apartamento de 400.000 €, independientemente de la edad del donante. Lo que cambia es el coste fiscal de la operación: la parte taxable sube con la edad del usufruitero, de unos 10 puntos por década. El mismo bien, dado diez años más tarde, soporta un plato más pesado y por lo tanto derechos más elevados.
El razonamiento puede ser seguido más adelante. Con un paquete de derechos constante, la economía lograda dando temprano permite efectivamente transmitir más, a condición de poseer otros activos y aceptar desistir de ellos. Es decir, dar temprano hace primero pagar menos, y sólo en un segundo tiempo, si usted elige reinvertir esta economía en la transmisión, que hace transmitir más.
A los 58 años (de 51 a 60 años), la desnuda es de 50 %, es decir, 200 000 € de plato taxable. Esperar diez años haría que Helena se mueva en la franja 61 a 70 años: la desnuda propiedad pasa a 60 %, es decir, 240.000 €. Diez años de espera, son 40.000 € de base taxable además, sin que el bien haya tomado un centavo de valor.
A esta diferencia se añade la reducción. Cada progenitor puede dar 100.000 € a cada niño sin derechos, y esta reducción se recarga cada 15 años (fuente servicio público.frSi el apartamento pertenece a la pareja, cada uno le da 100.000 € desnuda propiedad a su hija, exactamente cubiertos por su descuento: no tiene derecho a pagar.
Y el contador de 15 años no solo carga la reducción. Para liquidar los derechos de una nueva donación, se tendrán en cuenta las donaciones anteriores hechas por el mismo donante al mismo beneficiario, salvo que se hayan hecho hace más de 15 años: es la retirada fiscal (artículo 784 del CGI). Pasado este plazo, la donación anterior sale del cálculo: usted recupera la reducción de 100.000 €, pero también los tramos bajos del régimen de derechos de donación, es decir, en línea directa 5 % hasta 8.072 €, 10 % hasta 12.109 €, 15 % hasta 15.932 €, y luego 20 % hasta 552 324 € (artículo 777 del CGI). Por el contrario, una nueva donación concedida en los quince años se grava por encima de la anterior, en los tramos más elevados (artículo 784 del CGI). Por consiguiente, dos ciclos de quince años son dos reducciones y dos pasajes en los tramos bajos.
El calendario no es un detalle, es la palanca. Esta lógica forma parte de una estrategia más amplia para transmitir su patrimonio de su vida, el bien sea un edificio, de las partes de SCPI desmembradas o una cartera de valores.
¿Qué pasa con la muerte del donante?
Nada, fiscalmente, cuando falleció el padre usufructo, el usufructo se apagó y el hijo desposeído recupera la propiedad plena sin impuestos ni impuestos, en aplicación del artículo 1133 del CGI.
La transmisión sólo se grava una vez, en el día de la donación, sobre el valor de la propiedad desnuda. La recuperación de la propiedad total al fallecimiento escapa totalmente a los derechos de sucesión.
Sin embargo, es necesario ser precisos sobre lo que neutraliza y no neutraliza. Si el apartamento de Helen vale 400.000 euros en el día de la donación y 600.000 euros en el momento de su muerte, su hija recibe un bien de 600.000 euros, mientras que los derechos de donación sólo han sido de 200.000 euros. Por lo tanto, la adquisición de valor desde la donación se transmite sin derechos de donación ni derechos de sucesión adicionales. Es el verdadero efecto de la desmembración, y es poderoso.
Sin embargo, esta valoración no escapa a cualquier imposición; el día en que se vende el bien, la mejora se calcula en relación con el valor retenido en el momento de la donación, y no con respecto a su valor en el día de la venta; según la naturaleza del activo, corresponde a la mejora inmobiliaria, con sus deducciones por período de posesión, o a la mejora de la cesión de valores, impuesta en principio a la exacción global única. El desmembramiento purga la plus-value latente al día de la donación y pone la valorización posterior fuera del ámbito de los derechos de traslado a título gratuito. No la pone fuera del ámbito del impuesto sobre la plus-value.
Las transmisiones más costosas siguen siendo las que se rechazan: un plato taxativo que se aligera cada década, un contador de quince años que se deja escapar, una valoración futura que se podría haber transmitido sin derechos adicionales. Nada de esto se ve en el momento, todo se paga más tarde, a menudo cuando es demasiado tarde para corregir.
Por el contrario, una reserva merece ser claramente formulada: dar temprano y desmembrando restando la toma de valor a los derechos de donación y de sucesión, nunca al impuesto sobre la plusvaloración, que sigue siendo debido por el cedente en el día de la venta, ya se trate del usufruit y del nu-propietario que vende juntos durante el desmembramiento, cada uno sobre su derecho, o del nu-propietario que se convirtió en pleno propietario después de la extinción del usufruit.
¿Cuáles son los inconvenientes de la desmembración?
El principal inconveniente no es fiscal, es civil: el desmembramiento se basa en una división de derechos entre el usufructo y el nu-propietario. Mientras el usufructo dure, nadie decide por sí solo, y el nu-propietario, aunque sea el propietario del activo, no retira ni goce ni ingresos de él.
Es la contrapartida más a menudo subestimada. El donante recibe un valor patrimonial, no un activo del que puede realmente beneficiarse antes de la reconstitución de la propiedad completa.
Primer punto: la distribución de las cargas. El usufruitero sólo se debe a las reparaciones de mantenimiento, mientras que las grandes reparaciones siguen a cargo del nu-propietario (artículo 605 del Código Civil). Y estas grandes reparaciones están limitadas: grandes paredes y bóvedas, restablecimiento de vigas y mantas enteras, diques, muros de contención y de cercado en su totalidad; todas las demás reparaciones son de mantenimiento (artículo 606 del Código Civil). Traducción concreta para la hija de Elena: no toca un euro de alquiler durante años, pero el techo, el día que deberá ser rehacerse, será para ella.
Segundo punto: la salida. Ninguno de los dos titulares puede vender el activo libre de cualquier derecho sin el otro. Cada uno sólo puede ceder su propio derecho, el usufructo por un lado, la desnuda propiedad del otro, en un mercado estrecho y muy decodificado. Vender el bien, sustituirlo por otro activo o reinvertir el precio supone, por lo tanto, un acuerdo de ambos titulares, y una distribución del precio entre ellos. Si la relación se extiende, o si varios niños desnudos no se llevan bien, el activo queda bloqueado.
Tercer punto: la intensidad de la presión depende del activo desmembrado. En un bien inmueble en directo, la posición del nu-propietario es la más incómoda: ningún uso, ningún ingreso, una carga de grandes reparaciones, y una venta imposible sin el consentimiento del usufruitier. Es el caso de la figura en que la distribución de los derechos es más difícil de vivir.
En una cuenta o contrato de capitalización desmembrado, la lógica es cercana: los arbitrajes y la suerte de los ingresos son en la práctica el usufructo, y el nu-propietario sólo vuelve a la mano cuando se extingue el usufructo. Aquí es indispensable un acuerdo de desmembramiento para fijar quién decide, quién percibe qué y qué sucede con las sumas distribuidas.
En los títulos de sociedad, la coacción es real pero remota; el nu-propietario conserva como mínimo el derecho a participar en las decisiones colectivas de los socios (artículo 1844 del Código Civil), y el alcance exacto de sus derechos de voto más allá de esta base, en particular sobre las decisiones que afectan a la sustancia de la sociedad, sigue siendo objeto de debate. Los estatutos y el pacto de socios permiten precisamente resolver estas cuestiones con antelación, a reserva de dejar que la votación sobre la asignación de los beneficios se usufructe. Esto hace que la desmembración de títulos sea mucho más flexible que la desmembración de un edificio en vivo.
Estas restricciones no condenan el desmembramiento, sino que se preparan en el momento del acto, no diez años después.
¿Cómo podemos asegurar la donación a la administración fiscal?
Respetando tres condiciones: un acto auténtico ante notario, una valoración según el cuadro 669, y una donación realizada más de tres meses antes del fallecimiento. Esto es lo que comprueba el artículo 751 del CGI.
Este artículo es un guardacostas antiabuso. Un bien cuyo usufructo pertenecía al difunto y la desnutrición de uno de sus herederos se presume, hasta que se demuestre lo contrario, formar parte de la herencia, por lo tanto gravado en plena propiedad. La presunción cae cuando el desmembramiento resulta de una donación regular, realizada mediante acto auténtico y valorada según la escala 669, más de tres meses antes de la muerte. Es decir, una donación anticipada y bien documentada es sólida; una donación de último minuto no lo es.
En cuanto a la reducción, la regla es simple: 100.000 € por padre e hijo, que se metaboliza cada 15 años (artículo 784 del CGI), que se imputan al valor de la desnuda propiedad. Para transmitir directamente a sus nietos, se aplica una reducción de 31.865 € por separado, con sus propias reglas. Y si usted transmite a través de un contrato, elSeguro de vida obedece a una fiscalidad de transmisión propia.
Anticipar el calendario, organizar los derechos
La desmembración ofrece una ventaja fiscal real y recompensa la anticipación: la parte gravable depende de la edad del usufructo (artículo 669 del CGI), la reducción y los tramos bajos del arancel se recargan al cabo de quince años (artículos 784 y 777 del CGI), y la reconstitución de la propiedad plena nunca se retracta (artículo 1133 del CGI). Pero se basa en un reparto de derechos entre usufruitiero y nu-propietario que conviene anticipar bien, en el momento del acto y no diez años después.
De ahí un reflejo útil en algunos casos: transmitir la propiedad de bienes de sociedad en lugar de la propiedad en vivo. Los estatutos y el pacto de socios organizan entonces lo que el Código Civil deja en tensión: quién decide, quién percibe los ingresos, quién puede vender, cómo se árbitro un desacuerdo. El derecho fiscal reconoce, por otra parte, esta mecánica estatutaria, ya que el régimen Dutreil sólo admite la donación con reserva de usufructo a condición de que los derechos de voto del usufructo se limiten de forma estatutaria a las decisiones relativas a la asignación de los beneficios (artículo 787 B del CGI).
¿Cómo se estructura Finary One su transmisión?
Al colocar el desmembramiento en su situación real: lo que produce en el plano civil, lo que ahorra en el plano fiscal, y si es la herramienta adecuada para el activo que desea transmitir.
Un gerente privado Finary One, apoyado por un ingeniero patrimonial, instruyó tres preguntas. ¿Debemos dar ahora o esperar, teniendo en cuenta su edad, la escala 669 y el contador de quince años? ¿Debemos dar en desnuda propiedad o en plena propiedad, según que usted necesita conservar los ingresos del activo y según el grado de libertad que usted desea dejar a sus hijos? ¿Y qué activos se desmembran con prioridad, sabiendo que un inmueble en vivo, una cartera de valores y participaciones de sociedad no se desmembran con las mismas consecuencias ni con los mismos márgenes de ajuste?
El objetivo no es sustituir a su notario o abogado fiscalista, sino preparar y dirigir la discusión con ellos: cifrar el valor transmitido, arbitrar el calendario de donaciones, anticipar la distribución de las cargas, la cuestión de la venta futura y, en su caso, la redacción de los estatutos o de un acuerdo de desmembramiento.
Es la filosofía del libro de Mounir Laggoune, Invertir para ser libre : transmitir gradualmente, de su vida, para aliviar la factura de los que quedan. El cálculo es aritmética. La elección del régimen correcto y su aplicación en el tiempo es un oficio. Descubra cómo Finary One acompaña a las nuevas generaciones de patrimonio.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calcular el valor de la desnuda propiedad dada?
El valor de la desnutrición se fija a tanto alzado por el régimen del artículo 669 del CGI, según la edad del usufructuario en el día de la donación, que es el donante en su mayoría, ya que se reserva el usufructo. Va del 10 % del valor del bien antes de 21 años al 90 % más allá de 91 años, y aumenta en alrededor de 10 puntos por década.
¿Cuánto se puede dar a sus hijos sin pagar derechos?
Cada progenitor puede dar 100.000 € a cada hijo libre de derechos, una reducción recargable cada 15 años (fuente servicio público.frEn una donación de desnuda propiedad, esta reducción se imputa únicamente al valor de la desnuda propiedad: la combinación de la desnuda propiedad y la reducción de 100.000 € permite a menudo reducir los derechos de donación a cero, cuando la donación se hace lo suficientemente pronto.
¿Quién paga el impuesto por la muerte del donante?
Nadie. Al fallecer el padre usufructo, la reunión del usufructo y de la desnutrición no da apertura a ningún impuesto ni impuesto (artículo 1133 del CGI). El niño se convierte en pleno propietario sin derechos de sucesión sobre este bien, ya que la transmisión ya se ha impuesto en el día de la donación. En cambio, si luego vende el bien, sigue siendo deudor del impuesto sobre la plusvaloración, calculado en relación con el valor retenido en el día de la donación.
¿Cuáles son los inconvenientes de la desmembración?
El desmembramiento comparte los derechos y obligaciones. El nu-propietario es propietario del activo, pero no tiene ni el uso ni los ingresos hasta la extinción del usufructo, y soporta las grandes reparaciones, con limitaciones definidas (artículos 605 y 606 del Código Civil). Vender el activo libre de cualquier derecho supone el acuerdo del usufructo y del nu-propietario. La coacción es máxima sobre un bien inmueble en directo, y mucho más flexible sobre títulos de sociedad, donde los estatutos pueden organizar la distribución de los derechos de voto.
¿Hay que pasar por el notario para dar la desnuda propiedad?
Sí. Una donación de desnuda propiedad debe ser constatada mediante un acto auténtico ante notario, con una valoración según el escala 669 y una fecha más de tres meses antes del fallecimiento, para ser oponible a la administración fiscal (artículo 751 del CGI). Se aplican los gastos de notario, proporcionales al valor transmitido.
¿Podemos darle la desnuda propiedad a sus nietos?
Sí, el desmembramiento también funciona hacia los nietos, pero la reducción aplicable es de sólo 31.865 € por abuelo y nieto, y el salto generacional obedece a sus propias reglas. Este caso particular se trata en nuestro artículo dedicado a la donación a los nietos.
Fuentes
Avisos reglamentarios:
Comunicación de carácter promocional. La inversión implica un riesgo de pérdida de capital, parcial o total. Los resultados pasados no prejuzgan el rendimiento futuro. Este artículo tiene un carácter informativo y pedagógico; no constituye ni un asesoramiento en inversión personalizado, ni una recomendación de compra o venta, ni un asesoramiento fiscal.
Antes de realizar cualquier inversión, consulte el Documento de Información Clave (DIC) y, en su caso, un asesor autorizado.
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