Donner la nue-propriété à vos enfants : combien transmettez-vous selon votre âge ?
Mis à jour le 8 août 2026.
La valeur de la nue-propriété donnée se calcule en tenant compte de l'âge de l'usufruitier : 50 % du bien entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans (article 669 du Code général des impôts). Comme le donateur se réserve presque toujours l'usufruit, c'est son âge qui fixe la part taxable.
Risque Cet article a une vocation informative et pédagogique ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Une donation est en principe irrévocable et ses effets fiscaux dépendent de votre situation. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.- Le barème de l'article 669 fixe la valeur de la nue-propriété par tranche d'âge de l'usufruitier, de 10 % avant 21 ans à 90 % au-delà de 91 ans. Dans la très grande majorité des cas, l'usufruitier est le donateur lui-même.
- Chaque décennie d'attente ajoute environ 10 points à la part taxable : donner à 60 ans coûte moins cher qu'à 70 ans.
- Au décès du parent usufruitier, l'enfant récupère la pleine propriété sans aucun nouvel impôt, en application de l'article 1133 du CGI.
- Passé 15 ans, la donation antérieure n'est plus rapportée (article 784 du CGI) : on retrouve l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, mais aussi les tranches basses du barème des droits de donation déjà utilisées (article 777 du CGI).
- Le démembrement partage aussi les obligations : entretien pour l'usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil).
- Pour être opposable à l'administration fiscale, la donation doit passer par acte authentique plus de trois mois avant le décès (article 751 du CGI).
Comment l'âge du donateur fixe-t-il la valeur transmise ?
La valeur de la nue-propriété transmise dépend d'un seul chiffre : l'âge de l'usufruitier au jour de la donation (article 669 du CGI). Et dans la très grande majorité des cas, on parle d'une donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit au profit de celui qui donne : le donateur est donc l'usufruitier, c'est pourquoi cet article raisonne sur son âge. L'administration fiscale ne taxe pas le bien entier, seulement la part que vous transmettez réellement.
Hélène a 58 ans. Elle possède un appartement de 400 000 € qu'elle veut transmettre à sa fille, sans se couper de ses loyers ni de la sécurité d'un toit. Elle ne donne pas l'appartement : elle en donne la nue-propriété et se réserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage et les revenus jusqu'à sa mort. Sa fille devient nue-propriétaire aujourd'hui, pleine propriétaire plus tard.
Démembrer, c'est séparer la pleine propriété en deux droits. L'usufruit donne la jouissance et les revenus ; la nue-propriété donne la titularité et le droit de disposer à terme. Quand vous donnez la nue-propriété en gardant l'usufruit, les droits de donation ne portent que sur la valeur de cette nue-propriété, jamais sur celle du bien entier.
Et cette valeur, l'administration la fixe forfaitairement selon l'âge de l'usufruitier, donc, ici, selon le vôtre. C'est le barème de l'article 669 du CGI : plus l'usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher, donc plus la nue-propriété transmise est faible.
| Âge de l'usufruitier (le plus souvent le donateur) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété (part taxable) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Hélène a 58 ans : la nue-propriété de son appartement vaut 50 % de 400 000 €, soit 200 000 €. C'est sur ces 200 000 €, et non sur 400 000 €, que se calculeront les droits. Le démembrement est d'ailleurs l'un des leviers d'optimisation fiscale du patrimoine les plus utilisés en transmission.
Plus le donateur usufruitier est jeune, plus la part taxable transmise (nue-propriété) est faible (barème CGI 669).
Pourquoi donner tôt transmet-il davantage ?
Parce que la part taxable grimpe avec votre âge : chaque décennie ajoute environ 10 points à la valeur de la nue-propriété. Le même bien, donné dix ans plus tard, coûte plus cher à transmettre.
Reprenons l'appartement de 400 000 €. À 58 ans (tranche 51 à 60 ans), la nue-propriété vaut 50 %, soit 200 000 € d'assiette taxable. Attendre dix ans ferait basculer Hélène dans la tranche 61 à 70 ans : la nue-propriété passe à 60 %, soit 240 000 €. Dix ans d'attente, ce sont 40 000 € de base taxable en plus, sans que le bien ait pris un centime de valeur.
À cet écart s'ajoute l'abattement. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, et cet abattement se recharge tous les 15 ans (source service-public.fr). Si l'appartement appartient au couple, chacun donne 100 000 € de nue-propriété à sa fille, exactement couverts par son abattement : aucun droit à payer.
Et le compteur de 15 ans ne recharge pas seulement l'abattement. Pour liquider les droits d'une nouvelle donation, on rapporte les donations antérieures consenties par la même personne au même bénéficiaire, à l'exception de celles passées depuis plus de quinze ans (article 784 du CGI). Passé ce délai, la donation précédente disparaît du calcul : vous retrouvez l'abattement de 100 000 €, mais aussi les tranches basses du barème des droits de donation déjà utilisées, soit en ligne directe 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, puis 20 % jusqu'à 552 324 € (article 777 du CGI). À l'inverse, une nouvelle donation consentie dans les quinze ans est taxée par-dessus l'ancienne, dans les tranches les plus élevées (article 784 du CGI). Deux cycles de quinze ans, ce sont donc deux abattements et deux passages dans les tranches basses.
Le calendrier n'est pas un détail, c'est le levier. Cette logique s'inscrit dans une stratégie plus large pour transmettre son patrimoine de son vivant, que le bien soit un immeuble, des parts de SCPI démembrées ou un portefeuille de titres.
Que se passe-t-il au décès du donateur ?
Rien, fiscalement. Au décès du parent usufruitier, l'usufruit s'éteint et l'enfant nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun impôt ni taxe, en application de l'article 1133 du CGI.
C'est le vrai ressort du démembrement. La transmission n'est fiscalisée qu'une seule fois, au jour de la donation, sur la seule valeur de la nue-propriété. La reconstitution de la pleine propriété au décès échappe totalement aux droits de succession.
Et ce qui se passe entre-temps est encore plus favorable. Si l'appartement d'Hélène vaut 400 000 € aujourd'hui et 600 000 € à son décès, sa fille récupère un bien de 600 000 € en n'ayant été taxée que sur 200 000 € de nue-propriété, des années plus tôt. Toute la valorisation intervenue depuis la donation passe hors de portée de l'impôt.
Les transmissions les plus chères sont celles qu'on repousse. La base taxable qui gonfle chaque décennie, l'abattement de 15 ans qu'on laisse filer, la plus-value future qu'on aurait pu sortir de l'assiette : rien de tout cela ne se voit sur le moment, tout se paie plus tard, souvent quand il est trop tard pour corriger.
Quels sont les inconvénients du démembrement ?
Le principal n'est pas fiscal, il est civil : le démembrement partage les droits, les prérogatives et les obligations entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Tant que l'usufruit dure, plus personne ne décide seul, et chacun porte sa part de charges.
La répartition des dépenses est fixée par le Code civil. L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire (article 605 du Code civil). Et ces grosses réparations sont limitativement définies : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier ; toutes les autres réparations sont d'entretien (article 606 du Code civil). Traduction concrète pour la fille d'Hélène : elle ne touche pas un euro de loyer pendant des années, mais la toiture, le jour où elle devra être refaite, sera pour elle.
Deuxième point de friction : la sortie. L'usufruitier a la jouissance du bien, à charge d'en conserver la substance ; le nu-propriétaire en a la titularité et le droit d'en disposer à terme. Aucun des deux ne peut vendre l'actif libre de tout droit sans l'autre : chacun ne peut céder seul que son propre droit, l'usufruit d'un côté, la nue-propriété de l'autre. Vendre l'appartement, le remplacer par un autre bien ou réinvestir le prix suppose donc un accord des deux titulaires, et une répartition du prix entre eux. Si la relation se tend, ou si les enfants nus-propriétaires ne s'entendent pas, l'actif se retrouve bloqué.
Troisième point souvent oublié : l'IFI. Un bien immobilier grevé d'usufruit est compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer (article 968 du CGI). Donner la nue-propriété transmet donc de la valeur à vos enfants, mais n'allège pas votre propre assiette d'IFI. Ces contraintes ne condamnent pas le démembrement, elles se préparent au moment de l'acte.
Comment sécuriser la donation face à l'administration fiscale ?
En respectant trois conditions : un acte authentique devant notaire, une valorisation selon le barème 669, et une donation intervenue plus de trois mois avant le décès. C'est ce que vérifie l'article 751 du CGI.
Cet article est un garde-fou anti-abus. Un bien dont l'usufruit appartenait au défunt et la nue-propriété à l'un de ses héritiers est présumé, jusqu'à preuve contraire, faire partie de la succession, donc taxé en pleine propriété. La présomption tombe lorsque le démembrement résulte d'une donation régulière, passée par acte authentique et valorisée selon le barème 669, plus de trois mois avant le décès. Autrement dit : une donation anticipée et bien documentée est solide ; une donation de dernière minute ne l'est pas.
Côté abattement, la règle est simple : 100 000 € par parent et par enfant, rechargeables tous les 15 ans (article 784 du CGI), qui s'imputent sur la valeur de la nue-propriété. Pour transmettre directement à vos petits-enfants, un abattement distinct de 31 865 € s'applique, avec ses propres règles. Et si vous transmettez via un contrat, l'assurance-vie obéit à une fiscalité de transmission qui lui est propre.
Anticiper le calendrier, organiser les droits
Le démembrement offre un avantage fiscal réel et récompense l'anticipation : la part taxable dépend de l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI), l'abattement et les tranches basses du barème se rechargent au bout de quinze ans (articles 784 et 777 du CGI), et la reconstitution de la pleine propriété n'est jamais retaxée (article 1133 du CGI). Mais il repose sur un partage des droits entre usufruitier et nu-propriétaire qu'il convient de bien anticiper, au moment de l'acte et non dix ans plus tard.
D'où un réflexe utile dans certains cas : transmettre la nue-propriété de titres de société plutôt que celle d'un bien détenu en direct. Les statuts et le pacte d'associés organisent alors ce que le Code civil laisse en tension : qui décide, qui perçoit les revenus, qui peut vendre, comment on arbitre un désaccord. Le droit fiscal reconnaît d'ailleurs cette mécanique statutaire, puisque le régime Dutreil n'admet la donation avec réserve d'usufruit qu'à la condition que les droits de vote de l'usufruitier soient statutairement limités aux décisions concernant l'affectation des bénéfices (article 787 B du CGI).
Comment Finary One structure votre transmission ?
En coordonnant le calcul fiscal, le calendrier des donations et les professionnels qui les rédigent. Le démembrement est simple sur le papier ; son articulation avec le reste de votre patrimoine l'est beaucoup moins.
Un gestionnaire privé Finary One relit votre situation sur trois plans : la protection (clause bénéficiaire, régime matrimonial, testament), la structuration (démembrement, donations, holding, articulation pro et perso) et les enveloppes d'investissement (assurance-vie, PEA, PER, contrats de capitalisation). L'objectif n'est pas de remplacer votre notaire ou votre avocat fiscaliste, mais de piloter la discussion entre eux et vous, pour que le barème 669, le compteur de 15 ans, la répartition des charges et la valorisation du bien s'emboîtent au lieu de se contrarier.
C'est la philosophie du livre de Mounir Laggoune, Investir pour être libre : transmettre progressivement, de son vivant, pour alléger la facture de ceux qui restent. Le calcul, c'est de l'arithmétique. La mise en œuvre, dans le temps et avec les bons professionnels, c'est un métier. Découvrez comment Finary One accompagne les nouvelles générations de patrimoine.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur de la nue-propriété donnée ?
La valeur de la nue-propriété est fixée forfaitairement par le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, qui est le plus souvent le donateur lui-même puisqu'il se réserve l'usufruit. Elle va de 10 % de la valeur du bien avant 21 ans à 90 % au-delà de 91 ans, et augmente d'environ 10 points par décennie.
Combien peut-on donner à ses enfants sans payer de droits ?
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits, abattement rechargeable tous les 15 ans (source service-public.fr). Dans une donation de nue-propriété, cet abattement s'impute sur la seule valeur de la nue-propriété : la combinaison de la nue-propriété et de l'abattement de 100 000 € permet donc souvent de réduire les droits de donation à zéro, quand la donation est faite suffisamment tôt.
Qui paie l'impôt au décès du donateur ?
Personne. Au décès du parent usufruitier, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe (article 1133 du CGI). L'enfant devient plein propriétaire sans droits de succession sur ce bien, la transmission ayant déjà été fiscalisée au jour de la donation.
Quels sont les inconvénients du démembrement ?
Le démembrement partage les droits et les obligations : l'usufruitier supporte les réparations d'entretien, le nu-propriétaire les grosses réparations, limitativement définies (articles 605 et 606 du Code civil). Vendre l'actif libre de tout droit suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Enfin, à l'IFI, le bien reste compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI).
Faut-il passer devant notaire pour donner la nue-propriété ?
Oui. Une donation de nue-propriété doit être constatée par acte authentique devant notaire, avec une valorisation selon le barème 669 et une date plus de trois mois avant le décès, pour être opposable à l'administration fiscale (article 751 du CGI). Des frais de notaire s'appliquent, proportionnels à la valeur transmise.
Peut-on donner la nue-propriété à ses petits-enfants ?
Oui, le démembrement fonctionne aussi vers les petits-enfants, mais l'abattement applicable n'est que de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, et le saut de génération obéit à ses propres règles. Ce cas particulier est traité dans notre article dédié à la donation aux petits-enfants.
Sources
- Code civil, articles 605 et 606 (charges de l'usufruitier et grosses réparations du nu-propriétaire)
Avertissements réglementaires :
Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal.
Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité.
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