Refinanciación hipotecaria: ¿cómo funciona?
Actualizado el 30 de julio de 2026
La refinanciación hipotecaria consiste en sustituir uno o varios préstamos existentes por un nuevo préstamo único, generalmente para conseguir un tipo de interés más favorable o simplificar la gestión del presupuesto. Este artículo explica cómo funciona la operación, a quién va dirigida (en particular, para financiar una inversión en vivienda para alquilar) y qué gastos implica.
- Una reunificación de deudas se clasifica como "hipotecaria" cuando los préstamos hipotecarios representan al menos el 60 % del importe total, según la Banque de France.
- La ratio de endeudamiento del hogar, incluido el seguro, no debe superar el 35 % según las recomendaciones del HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), salvo excepciones bancarias limitadas.
- Se puede añadir liquidez adicional a la operación, con un límite del 15 % del importe total de los préstamos refinanciados.
- La operación incluye varios gastos adicionales (compensaciones por amortización anticipada, gastos de tramitación, garantía) que deben incluirse en el cálculo de rentabilidad.
- Algunos préstamos regulados (PTZ, préstamo Action Logement) y regímenes de desgravación fiscal inmobiliaria no pueden refinanciarse sin perder sus ventajas.
¿Qué es la refinanciación hipotecaria?
Este término se aplica a dos situaciones:
- La refinanciación de un único préstamo con otro banco, por ejemplo, cuando bajan los tipos de interés.
- La reunificación de varios préstamos, siempre que incluyan al menos un 60 % de préstamos hipotecarios (Banque de France); por debajo de ese porcentaje, la operación se rige por la normativa del crédito al consumo.
¿Cómo se realiza una refinanciación hipotecaria?
Para refinanciar un préstamo, comparar las ofertas de varios bancos, que siempre buscan nuevos clientes, puede ayudarte a conseguir condiciones más favorables según tu perfil. Hay algunos criterios para valorar si conviene refinanciar:
- Un capital pendiente de amortizar relativamente elevado.
- Que haya transcurrido menos de la mitad del plazo inicial del préstamo (es decir, que quede más de la mitad del plazo por delante).
- Una diferencia entre los tipos de interés de alrededor de un punto.
Una vez negociadas las condiciones y completada la documentación, el banco amortiza anticipadamente todos los préstamos con las distintas entidades financieras. Formaliza un nuevo préstamo único que sustituye a todos los anteriores. Se concede a tipo fijo, con una única cuota mensual y un plazo acordado entre el prestatario y la entidad bancaria.
Refinanciar tus préstamos para invertir en vivienda para alquilar
La inversión en vivienda para alquilar es una fuente de ingresos adicionales que atrae a los franceses. Pero ¿cómo puedes financiar una inversión en vivienda para alquilar si ya tienes varios préstamos? El banco examinará minuciosamente la solicitud de financiación, teniendo en cuenta los ingresos y las cuotas de los préstamos en curso. Los préstamos personales, los hipotecarios y los créditos al consumo pueden impedir que lleves a cabo tu proyecto si tu ratio de endeudamiento supera el umbral recomendado por el HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), fijado en el 35 %, incluido el seguro.
La refinanciación hipotecaria puede, según la situación, facilitar la obtención de nueva financiación y darte más margen en tu presupuesto. La reunificación de deudas permite:
- Conseguir, según las condiciones del mercado, un tipo de interés potencialmente más favorable, especialmente si tus créditos al consumo tienen un tipo más elevado.
- Reestructurar las deudas y adaptar los pagos a los ingresos.
- Reducir la cuota mensual.
- Reducir la ratio de endeudamiento alargando el plazo del préstamo.
La refinanciación hipotecaria también permite una gestión más sencilla con una única entidad bancaria y una visión precisa de tu capacidad de financiación antes de contratar un nuevo préstamo.
La mejora de la ratio de endeudamiento y la reestructuración de todas las deudas pueden, según el perfil, facilitar la financiación de una inversión en vivienda para alquilar.
Objectifs
Refinanciación con liquidez adicional para inversiones inmobiliarias
La refinanciación con liquidez adicional es otra opción que puedes considerar para invertir en inmuebles, por ejemplo, para financiar obras que mejoren la rentabilidad de tu inversión en vivienda para alquilar.
Además de reunir varios préstamos en una única cuota mensual, permite solicitar liquidez adicional para financiar un nuevo proyecto. Esta necesidad de liquidez se suma al importe de los préstamos reunificados. La ventaja es que solo necesitas recurrir a un mismo préstamo. La cuota mensual única incluye el importe de la liquidez necesaria para financiar la inversión inmobiliaria.
Hay algunas condiciones para poder obtener esta liquidez:
- Está limitada al 15 % del importe total de los préstamos refinanciados.
- El prestatario debe poder asumir esta carga adicional y presentar las garantías necesarias para conseguir la aprobación del banco, respetando la ratio de endeudamiento máxima recomendada por el HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), fijada en el 35 %, incluido el seguro.
- Como la liquidez se destina a un proyecto inmobiliario, los importes solicitados deben justificarse al presentar la solicitud de refinanciación.
¿Se pueden conservar las ventajas de los préstamos hipotecarios al refinanciarlos?
La refinanciación de un préstamo en curso puede hacer que pierdas condiciones ventajosas en algunos casos, especialmente las de desgravación fiscal si no se cumplen las condiciones.
En el caso de los préstamos sujetos a convenios: el préstamo a tipo cero (PTZ), el préstamo Action Logement (anteriormente 1 % logement) o el préstamo de acción social no pueden refinanciarse sin perder su carácter gratuito o su tipo de interés bonificado.
En el caso de las ventajas fiscales vinculadas a un préstamo para una vivienda en alquiler: si se refinancia un préstamo vinculado a un régimen de desgravación fiscal (monumento histórico, ley Malraux, antiguos regímenes Pinel, finalizados el 31/12/2024, o Censi-Bouvard, finalizado el 31/12/2022), las ventajas fiscales se conservan bajo determinadas condiciones. El prestatario puede seguir deduciendo los intereses de su préstamo hipotecario inicial si se cumplen tres condiciones:
- El contrato de refinanciación debe estipular que el nuevo préstamo está destinado a sustituir al préstamo inicial.
- La declaración de ingresos inmobiliarios debe mencionar la refinanciación y el nuevo préstamo como sustituto del anterior; se recomienda conservar los justificantes de ambos préstamos por si hay una inspección de la administración tributaria.
- El importe de los intereses deducidos fiscalmente no debe superar el importe inicial.
¿Qué gastos adicionales tiene una refinanciación?
Los gastos adicionales de una refinanciación hipotecaria incluyen principalmente las compensaciones por amortización anticipada, los gastos de tramitación del nuevo banco y el coste de la nueva garantía. Para valorar si la operación compensa realmente, hay que sumar todos estos gastos adicionales al importe del nuevo préstamo.
- Según el artículo R313-25 del Código de Consumo, las compensaciones por amortización anticipada no pueden superar 6 meses de intereses sobre el capital amortizado, con un límite del 3 % del capital pendiente antes de la amortización.
- Los gastos de tramitación del nuevo banco suelen representar entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe del préstamo.
- El coste de la garantía del nuevo préstamo varía según si la garantía anterior era una hipoteca o un aval bancario.
En el primer caso, se aplican gastos notariales para cancelar la hipoteca, generalmente entre el 0,3 % y el 0,6 % del importe inicial del préstamo, a los que se suma el importe que hay que pagar por la nueva garantía.
En el segundo caso, si el préstamo inicial se ha amortizado sin incidencias, la entidad avalista devuelve una parte de la aportación al fondo de garantía, generalmente alrededor del 75 % del importe aportado, lo que permite financiar una parte de la garantía del nuevo préstamo.
Refinanciación hipotecaria: una operación que debes calcular antes de firmar
Atención: un préstamo refinanciado siempre cuesta más que el préstamo anterior; aun así, la refinanciación hipotecaria ofrece ventajas, pero también tiene costes y límites que debes valorar antes de tomar una decisión.
Existen simuladores en línea para comparar las opciones disponibles según tu situación, pero, en función de tu perfil inversor, puede ser útil contar con la ayuda de un profesional autorizado (intermediario de crédito) para estructurar la financiación. Para comparar otras soluciones de financiación inmobiliaria, consulta nuestra guía del préstamo hipotecario. Este artículo no constituye asesoramiento personalizado.
Preguntas frecuentes
¿La refinanciación hipotecaria siempre compensa?
No, no siempre. La operación solo resulta interesante si la diferencia de tipos alcanza al menos entre 0,7 y 1 punto, si el capital pendiente es elevado y si queda más de la mitad del plazo del préstamo por delante. También hay que incluir todos los gastos adicionales (compensaciones, garantía, tramitación) en el cálculo antes de decidir.
¿Se puede incluir un préstamo a tipo cero (PTZ) en una refinanciación?
No. Los préstamos regulados, como el PTZ o el préstamo Action Logement (anteriormente 1 % logement), no pueden refinanciarse sin perder su carácter gratuito o su tipo de interés bonificado. Deben quedar fuera de la reunificación para conservar sus ventajas.
¿Qué diferencia hay entre una refinanciación hipotecaria y una reunificación de créditos al consumo?
Una reunificación de deudas se clasifica como "hipotecaria" cuando los préstamos hipotecarios representan al menos el 60 % del importe total refinanciado. Por debajo de ese umbral, se trata como un crédito al consumo, con un plazo máximo más corto.
¿La refinanciación hipotecaria permite financiar una inversión en vivienda para alquilar?
Sí, al reducir la ratio de endeudamiento del hogar o añadir liquidez adicional, limitada al 15 % del importe total refinanciado. Esto puede facilitar la obtención de nueva financiación, siempre que se respete el umbral del 35 % recomendado por el HCSF.
¿La refinanciación hipotecaria permite recuperar una parte del aval bancario del préstamo anterior?
Si el préstamo anterior estaba garantizado por un aval de una entidad como Crédit Logement y se ha amortizado sin incidencias, se devuelve una parte de la aportación al fondo de garantía, generalmente alrededor del 75 % del importe aportado. Ese dinero puede financiar después una parte de la garantía del nuevo préstamo.
Fuentes
Banque de France, publicaciones y decisiones del Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
Reassurez-moi, los gastos de cancelación de hipoteca
Reassurez-moi, la refinanciación con liquidez adicional
Crédit Logement, el proceso de devolución del fondo de garantía
Société Générale, los gastos de tramitación de un préstamo hipotecario
Action Logement, el préstamo para la compra de vivienda (anteriormente 1 % logement)
Advertencias reglamentarias: Comunicación de carácter promocional. La inversión conlleva un riesgo de pérdida parcial o total del capital. Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Este artículo tiene carácter informativo y educativo; no constituye asesoramiento de inversión personalizado, una recomendación de compra o venta ni asesoramiento fiscal. Antes de invertir, consulta el Documento de Datos Fundamentales (DIC) y, cuando corresponda, a un asesor autorizado. Finary SAS, empresa de inversión autorizada por la ACPR con el n°19283, miembro de la AMAFI. Corredor de seguros inscrito en la ORIAS con el n°21001279, miembro de la CNCGP (asociación autorizada por la AMF). Proveedor de Servicios de Criptoactivos (PSCA) autorizado por la AMF conforme al régimen MiCA con las referencias n°A2026-026 y n°N2026-008.
