ETF immobilier : le bon placement ?
L'immobilier est un actif prisé par de nombreux Français, souvent perçu comme une diversification utile au sein d'un patrimoine, bien qu'il comporte ses propres risqués (illiquidité, marché, taux). C’est pourquoi ils investissent souvent dans les produits immobiliers traditionnels tels que l’achat d’un bien ou de parts de SCPI. Pourtant, il est possible de doper vos placements financiers grâce à un produit plus original : les ETF immobilier, ou tracker immobilier. Investir dans l'immobilier via des ETF peut offrir des possibilités de diversification, en gardant à l'esprit que ces produits restent des instruments boursiers exposés à un risqué de perte en capital. Qu’est-ce qu’un tracker immobilier, comment investir et l’héberger et quelles performances attendre, suivez le guide !
Qu’est-ce qu’un ETF immobilier ?
Avant d’investir dans l’immobilier avec des ETF, il est nécessaire de savoir ce qu’est un ETF et quel marché il couvre.
Qu’est-ce qu’un ETF ?
Un ETF (Exchange-Traded Fund) est un fonds d’investissement qui vous permet d’investir dans toutes les entreprises contenues dans un indice boursier, et de reproduire les performances de ce dernier. Par exemple, un ETF qui a pour indice de référence le NASDAQ vous permet d’investir simultanément dans toutes les entreprises du NASDAQ et offre les mêmes performances. À la hausse, mais aussi à la baisse.
Un ETF immobilier suit cette logique. Il s’agit d’un produit boursier qui vous permet d’investir dans les actions des sociétés d’investissement cotées (SIIC ou REITs en anglais) des pays développés. Ces dernières sont des entreprises cotées qui investissent dans l’immobilier d’entreprise qui tirent leurs revenus des loyers et plus-values réalisées.
Contrairement aux autres fonds indiciels qui vous obligent à constituer votre panier d’actions pièce par pièce dans le but d’obtenir une performance supérieure à la moyenne, l’ETF se contente de répliquer un indice et ses performances. Il ne mobilise donc que très peu de ressources (temps de recherche et d’analyse) et, par conséquent, bénéficie de frais de gestion moindre. Cette gestion passive vous permet d’optimiser le rendement de votre investissement, avec des frais de gestion généralement réduits.
Quel marché pour l’ETF immobilier ?
L’ETF complète l’offre d’investissement immobilier bien connue du grand public : l’achat physique d’un appartement ou d’une maison, ou l’investissement «pierre-papier» que sont les parts de SCPI. En effet, il s’agit de la façon la plus liquide d’investir dans l’immobilier, et certainement une des plus accessibles, certaines parts ne coûtant qu’une dizaine d’euros.
L’ETF immobilier vous ouvre la possibilité de détenir des actifs dans un parc immobilier diversifié et étendu sur plusieurs zones géographiques. La stratégie de réplication financière permet d’investir dans des actions internationales à travers les OPCVM ou les ETF, tant que vous passez par une société de gestion basée au sein de l’Union européenne détenant au moins 75 % de ses titres en Europe. Vous avez alors accès à des actions asiatiques ou américaines par exemple.
En matière de tracker immobilier, le marché américain domine clairement le marché, avec plus de 72 % de l’actif net investi. En Europe, c’est la société de gestion Blackrock qui caracole en tête des ETF immobiliers, avec 21 véhicules proposés pour 7,7 milliards d’euros d’actifs sous gestion.
L’ETF immobilier pour diversifier son portefeuille
L’ETF immobilier offre des perspectives intéressantes pour qui souhaite diversifier son portefeuille. Bien que l’objectif premier d’un PEA soit l’investissement dans les actions les plus rentables à long terme, n’oubliez pas que vous pouvez tout à fait sécuriser votre portefeuille avec d’autres classes d’actifs, notamment dans l’immobilier, moins sensible aux krachs boursiers. Dans ce cadre, l'ETF SIIC constitue une option parmi d'autres à étudier selon votre profil.
Parmi les avantages offerts par les trackers immobiliers, il faut noter qu’ils s’achètent comme des actions. Vous pouvez ainsi les acheter ou les vendre à tout moment. L'ETF immobilier permet d'investir en bourse et d'acheter de l'immobilier indirectement en même.
Étonnement, en France, le recours aux ETF immobiliers est plutôt l’apanage des institutionnels et non des particuliers. Il s’agit pourtant d’un produit simple à expliquer aux épargnants. Cela s’explique notamment par une habitude peu répandue dans notre pays d'investir en bourse afin d'acheter des actions, celles-ci étant généralement détenues via des fonds de mutualisation.
Investir dans l'immobilier via des ETF peut contribuer à la diversification d'un portefeuille. L'allocation appropriée dépend de votre situation, de vos objectifs et de votre tolérance au risqué ; elle doit être évaluée au cas par cas. C'est un atout important pour une gestion de patrimoine équilibrée.
Bon à savoir :Il n'est plus possible d’acheter des actions d’entreprises immobilières dans un PEA depuis 2011. Lyxor contourne le problème dès 2014 en proposant un tracker immobilier (ou ETF immobilier) permettant de suivre un indice très intéressant : le FTSE EPRA/NAREIT Europe. Quelle performance pour l’ETF immobilier ?
En tant que tracker, la performance de l’ETF immobilier est corrélée à celle de l’indice qu’il reproduit. En revanche, son atout majeur reste ses faibles frais de traitement. En effet, la gestion passive du tracker vous permet de profiter de frais en moyenne de 0,5 %.
Selon certaines études de marché, la performance brute moyenne historique des ETF immobiliers a pu atteindre des niveaux significatifs sur certaines périodes ; ces performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il s’agit d’actifs particulièrement performants lorsque les taux d’intérêts sont bas puisque la majeure partie de leur activité est financée par la dette.
Les baux d’entreprise sont généralement des baux de très longue durée, ce qui permet de vous assurer des dividendes réguliers pendant longtemps. Les flux de dividendes peuvent être relativement réguliers sans être garantis, souvent mensuel, ce qui en fait un investissement boursier peu risqué. En revanche, la croissance des trackers immobiliers est lente.
Bon à savoir : Si la performance des ETF immobiliers est alléchante, il faut garder en mémoire qu’ils restent des investissements boursiers. Par conséquent, ils présentent un risque de perte en capital. De plus, un tracker libellé dans une devise étrangère peut voir son rendement diminuer à cause des fluctuations du taux de change. À quelle enveloppe fiscale est éligible l’ETF immobilier ?
La forme juridique des SIIC leur permet de revêtir un atout indéniable : l'exonération d’impôts sur les sociétés pour leurs activités d’acquisition, location et gestion immobilière. En contrepartie, elles ont l’obligation de reverser 85 % de leurs dividendes.
Pour héberger vos ETF immobiliers, 3 solutions s’offrent à vous : le compte-titre ordinaire, le PEA ou l'assurance vie.
Le CTO (Compte Titre Ordinaire)
Le CTO est l’enveloppe fiscale qui vous offre la plus grande liberté d’action. En un clic, vous pouvez acheter des centaines d’ETF, sans restriction géographique. Une diversification géographique peut contribuer à réduire certains risqués spécifiques, sans les éliminer ; le risqué de change demeure pour les actifs en devises étrangères.
Le PEA (Plan d’Epargne en Actions)
Contrairement aux idées reçues, ETF et PEA font bon ménage ! C’est un support intéressant pour les trackers immobiliers : la fiscalité optimisée des SIIC vient s’ajouter à celle déjà avantageuse du plan d’épargne en actions.
Ainsi, dès la 6ème année de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value et sur les dividendes. Vous ne serez donc redevable que des prélèvements sociaux, soit 17,2 %. De plus, le plan d’épargne en actions est une enveloppe capitalisante, idéale pour abriter vos dividendes. Enfin, cette enveloppe vous permet de faire les arbitrages nécessaires pour optimiser l’imposition en la décalant à la fin.
Toutefois, les limites du PEA peuvent freiner les plus ambitieux : la détention de ce type de produit est limitée à un par adulte, avec un versement maximum de 150 000 €, et seulement certains trackers immobiliers sont accessibles au PEA. Ces derniers sont généralement identifiés sous un libellé type ETF PEA immobilier.
L’assurance-vie
L'assurance-vie présente des caractéristiques différentes du PEA (succession, gestion pilotée, fonds euros) ; le choix de l'enveloppe dépend de vos objectifs. En effet, les ETF immobiliers y sont d’une part difficile d’accès, et d’autre part, leur rendement sera diminué des frais de gestion prélevés par votre assureur. Peu de trackers sont proposés par les banques ou les courtiers.
Réponses aux questions sur les ETF immobiliers
Qu’est-ce qu’une SIIC ?
Une SIIC est une société d’investissement immobilier cotée, c’est-à-dire une société dont l’activité est d’acheter, d’exploiter et de vendre des dizaines, voire des centaines de biens. Il s’agit principalement d’immobilier professionnel à destination des entreprises tels que des locaux commerciaux ou des bureaux, ou dédié au secteur de la santé comme les maisons de retraite ou les EHPAD. Les dividendes proviennent des loyers perçus et des plus-values réalisées par la SIIC.
Comment investir dans une SIIC ?
Investir dans une SIIC se fait soit en achetant directement des trackers, soit en faisant l’acquisition d’un ETF immobilier dans un PEA ou via un contrat d’assurance-vie. En fonction de l’enveloppe fiscale choisie, vous pourrez acquérir des titres européens ou à l’international.
Quels types de trackers immobiliers existent ?
Plusieurs familles d'ETF immobiliers existent selon la zone géographique (monde, Europe, États-Unis) et l'indice répliquant le marché des SIIC/REITs. Aucun produit nominatif n'est recommandé ici ; chaque investisseur doit conduire sa propre analyse.
Les performances historiques varient selon les produits, les zones et les périodes ; elles ne préjugent en rien des performances futures.
Quels trackers immobiliers sont éligibles au PEA ?
À l’heure actuelle, les ETF qui se distinguent en matière d’immobilier sont le Lyxor Stoxx Europe 600 Real Estate et le Lyxor PEA Immobilier Europe. Et pour cause, ce sont les seuls disponibles dans le cadre d’un PEA. L’année 2020 et la crise COVID n’ont malheureusement pas épargné cet indice qui a connu une grosse chute. Cela peut représenter une opportunité d’entrée à faible coût en 2025!
ENVIE D’EN SAVOIR PLUS ?
- ETF PEA
- ETF World
- ETF Matiere premiere
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- ETF Dividendes
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- ETF Petrole
- ETF SP500, comment investir
- ETF synthétique
Avertissements réglementaires :
Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal.
Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité.
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