Comment investir dans l’immobilier ? Tout savoir en 2026
Mis à jour le 20 juillet 2026
Investir dans l'immobilier consiste à acheter un bien en direct (résidence principale, locatif, saisonnier) ou à passer par la pierre-papier, qui mutualise l'achat via des sociétés spécialisées. L'effet de levier du crédit permet d'amplifier la rentabilité, au prix d'un risque de perte en capital, de vacance locative et d'illiquidité selon la stratégie choisie.
- L'effet de levier du crédit permet, dans les simulations illustratives présentées plus bas, de dépasser la rentabilité effective d'un placement financier classique sur 20 ans.
- Le dispositif Pinel a pris fin le 1ᵉʳ janvier 2025 : aucune nouvelle souscription n'est plus possible, y compris via des SCPI Pinel.
- Le LMNP reste accessible en 2026, mais sa fiscalité a été durcie en 2025 avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
- La pierre-papier (SCPI, SIIC, OPCI) permet de diversifier son patrimoine immobilier, mais l'effet de levier du crédit y est plus difficile à mobiliser qu'en direct.
- La liquidité varie selon la stratégie : une SIIC cotée se revend en secondes, contre plusieurs mois pour un bien en direct ou une SCPI.
Pourquoi l’investissement immobilier est particulièrement rentable ?
L’investissement immobilier est une option intéressante pour de nombreuses raisons. Tout d’abord, il permet d’emprunter de l’argent pour investir, contrairement à d’autres investissements tels que la bourse où vous ne pouvez généralement investir que votre épargne personnelle.
L’effet de levier immobilier est un avantage clé de l’investissement immobilier. Pour illustrer cette rentabilité, prenons un exemple avec deux options d’investissement :
- Option 1 : Placer 15 000 euros dans un placement financier principalement composé d’actions, en espérant une rentabilité nette hypothétique de 8 % par an sur 20 ans (à titre illustratif, non garantie). (PEA, assurance vie, contrat de capitalisation…)
- Option 2 : Utiliser ces 15 000 euros comme apport personnel pour un emprunt immobilier de 135 000 euros et investir dans l’immobilier (150 000 euros). La rentabilité nette hypothétique de cet investissement locatif est estimée à 4 % par an sur 20 ans (simulation illustrative, non garantie). Les intérêts d’emprunt, les charges d’assurance emprunteur et les frais d’acquisition sont estimés à 47 000 euros sur 20 ans. On suppose que l’investissement locatif s’autofinance, c’est-à-dire que la différence entre le loyer perçu et la mensualité de remboursement du prêt est nulle.
En analysant ces options d’un point de vue de la rentabilité effective de l’épargne au bout de 20 ans, voici les résultats :
- Option 1 : La rentabilité effective est de 366 %, soit 18 % par an (grâce à la mécanisme des intérêts composés).
- Option 2 : La rentabilité effective est de 430 %, soit 21,5 % par an (grâce à l’effet de levier immobilier).
Ainsi, même si le taux de rentabilité attendu est inférieur pour l’investissement immobilier, l’effet de levier permet d’augmenter considérablement la rentabilité.
C’est pourquoi, si vous comptez faire un investissement immobilier, le recours à l'emprunt bancaire est généralement envisagé par les investisseurs quitte à moduler son montant pour faire en sorte que les mensualités de prêt soient couvertes par les loyers perceptibles.
En plus de l’effet de levier, l’immobilier offre d’autres avantages. L’emplacement géographique de l’investissement peut être capital pour la rentabilité. Une bonne localisation peut entraîner une plus-value lors de la revente de la propriété, ainsi qu’un gain en capital. De plus, l’investissement immobilier peut générer des revenus complémentaires et constituer un complément de revenu attrayant grâce à un cashflow positif et une capitalisation.
Est-ce risqué d’investir dans l’immobilier ?
Le niveau de risque de l'investissement immobilier varie fortement selon le type de bien, l'emplacement et la stratégie retenue. Par exemple, l’achat d’une résidence principale à Paris présente moins de risques qu’un investissement locatif dans un petit village. La vacance locative (absence de locataire) est un risque à prendre en compte pour les investissements locatifs, sans se laisser séduire par des rendements locatifs théoriques très attractifs.
Le marché immobilier est moins volatil que les marchés boursiers, les transactions sont effectuées au gré à gré, avec des contraintes légales et réglementaires importantes, limitant les variations de prix. Cependant, la liquidité est souvent plus faible, vendre un bien immobilier peut prendre plusieurs mois, même sur un marché liquide comme celui des appartements parisiens.
L’achat d’un bien immobilier peut entraîner une surexposition de votre patrimoine à un marché immobilier en fonction de l’emplacement géographique de l’investissement. À moins de choisir la pierre-papier (un concept que nous aborderons), il est difficile de diversifier suffisamment son patrimoine immobilier en raison du prix élevé des actifs (plus de 100 000 euros).
Les diverses options d’investissement immobilier en nom propre
Il est possible d’investir dans l’immobilier de deux grandes manières différentes :
- en nom propre en achetant directement le bien immobilier (ou avec une société dont vous êtes le fondateur telle que la SCI) ;
- de manière indirecte en achetant des parts de fonds constitués essentiellement de biens immobiliers.
En matière d’investissement immobilier en direct, il est possible de répertorier les différentes options qui s’offrent à vous en fonction de leur niveau de risque.
| Type d’investissement immobilier en direct | Niveau de risque | Caractéristiques notables |
|---|---|---|
| Acheter sa résidence principale | 2/5 | – Pas de risque de vacance locative – Vous capitalisez vos loyers théoriques via les mensualités du crédit |
| Investissement locatif en nom propre | 3/5 | – Vous percevez des loyers permettant d’absorber tout ou partie des mensualités du crédit – Risque variable de vacance et de carence locative souvent proportionnel au taux théorique de rendement locatif – Risque de dégradation |
| Investissement locatif saisonnier | 4/5 | – Coût de gestion locative élevée – Risque de vacance locative élevée – Rendement locatif important – Nombreuses restrictions légales dans les lieux à forte tension locative |
| Achat revente immobilier | 5/5 | – Potentiel de rentabilité à court terme important – Nécessite une bonne maîtrise de l’immobilier – Fiscalité du marchand de biens parfois contraignante |
| Investissement locatif clé en main | 2/5 | – Déléguer son investissement à des professionnels – Rentabilité locative recherchée – Commission et frais élevés |
Acquisition de la résidence principale en tant qu’investissement immobilier initial
L’acquisition de sa résidence principale est souvent recommandée par les conseillers en gestion de patrimoine comme première étape avant d’envisager d’autres formes d’investissement immobilier en nom propre.
De plus, l’achat d’une résidence principale ne nécessite pas de compétence particulière en immobilier. Le risque de se tromper est moins important et leurs conséquences, moins dramatiques.
L’investissement locatif en nom propre
Investir dans l’immobilier locatif en nom propre implique l’achat d’un bien immobilier dans le but de percevoir des loyers et de réaliser une plus-value à terme.
Cette forme d’investissement nécessite des compétences en gestion locative :
- assurer la gestion locative (qui peut être parfois coûteuse et/ou chronophage);
- savoir repérer les bonnes opportunités d’investissement;
- bien choisir l’emplacement géographique;
- s’acquitter des obligations fiscales relatives à votre régime fiscal (LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel, revenus fonciers, etc…);
- choisir un mode de location adapté à votre cible (location meublée ou location nue)…
L’investissement locatif saisonnier et son potentiel de rendement locatif élevé
L’investissement locatif saisonnier implique la location d’un bien immobilier à des clients de passage sur de courtes périodes.
L’achat et la revente immobilière
L’achat et la revente immobilière, souvent associée à l’activité de marchand de biens, consiste à investir dans l’immobilier avec l’objectif de réaliser des plus-values à court terme. Bien que potentiellement rentable, cette forme d’investissement nécessite une maîtrise de l’immobilier et s’adresse principalement aux professionnels du secteur.
Les solutions d’investissement immobilier clé en main
Pour les investisseurs souhaitant déléguer la gestion de leur investissement immobilier, des entreprises proposent des solutions d’investissement locatif clé en main. Ces prestataires accompagnent l’investisseur tout au long du projet en sélectionnant le bien immobilier adapté, en réalisant les travaux nécessaires, en recherchant le financement et en assurant la gestion locative.
Si cette option engendre des coûts supplémentaires, elle vise une rentabilité potentiellement optimisée, sans garantie de résultat.
Objectifs
Investissement indirect dans l’immobilier via la pierre-papier
Pourquoi choisir la pierre-papier pour investir dans l’immobilier ?
La pierre-papier permet d'investir dans l'immobilier par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés, sans détenir directement le bien physique. Il s'agit principalement :
- des SCPI (Société civile de placement immobilier)
- des SIIC (Société d’investissement immobilier cotée)
- des OPCI (Organisme de placement collectif immobilier)
Ces sociétés sont constituées par une multitude d’investisseurs particuliers et institutionnels mettant leurs fonds à disposition dans le but d’investir dans plusieurs biens immobiliers. Selon la spécialisation sectorielle de la société, il pourra s’agir de différents types d’investissement immobilier : immobilier de bureau, immobilier résidentiel, immobilier commercial…
La pierre-papier offre plusieurs avantages par rapport à l’investissement immobilier traditionnel, notamment : la gestion simplifiée d’un portefeuille immobilier,une diversification accrue des actifs immobiliers, un ticket d’entrée plus abordable et enfin, une meilleure liquidité pour certains produits
Elle convient donc aux personnes souhaitant s’exposer au marché immobilier sans être trop dépendantes de celui-ci et assurer un équilibre entre leur patrimoine financier et immobilier.
Les SCPI : une alternative à l’investissement immobilier direct
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers à long terme. En échange de son investissement, l’investisseur reçoit des parts sociales, devenant ainsi associé de la SCPI. Il perçoit ainsi une part des revenus locatifs et des plus-values immobilières de la SCPI. On distingue trois grandes catégories de SCPI :
- Les SCPI de rendement distribuant les revenus locatifs
- Les SCPI de plus-value axées sur les gains lors de la vente
- Les SCPI fiscales permettant des réductions fiscales (Malraux, déficits fonciers, Denormandie, etc.) : les SCPI Pinel ne sont plus commercialisées, ce dispositif étant fermé à la souscription depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
Ceci étant, comme pour l’investissement locatif clé en main, le fait de déléguer la charge du sous-jacent immobilier à un tiers se traduit par le paiement de frais de gestion importants. Bien que parfois difficilement identifiables puisqu’ils s’imputent sur les revenus distribués aux actionnaires/associés, ils peuvent néanmoins remettre en question la viabilité de votre investissement.
Les SIIC : un investissement liquide dans l’immobilier
La société d’investissement immobilier cotée (SIIC), également appelée foncière côtée, répond à la problématique de liquidité des parts de SCPI. En effet, ses actions sont cotées sur un marché réglementé de sorte qu’il est possible de vendre ses actions instantanément tout en bénéficiant de la performance du sous-jacent immobilier.
Ceci étant, la cotation continue implique une plus forte volatilité des actions des SIIC comme pour les actions d’entreprise. Côté fiscalité, les SIIC sont transparentes fiscalement comme les SCPI. Il est donc possible de bénéficier des avantages fiscaux immobiliers des particuliers en investissant dans une SIIC.
Les OPCI : un produit immobilier mixte
Les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) sont une alternative intéressante pour une liquidité similaire aux SIIC sans être cotés sur un marché. Ils sont composés de 60 % d’immobilier, 10 % de liquidité, et le reste en actifs financiers. On distingue deux types d’OPCI :
- Les SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), non transparentes fiscalement
- Les FPI (Fonds de placement immobilier), transparentes fiscalement, de sorte que les revenus générés sont imposables entre les mains des investisseurs selon les catégories et régimes fiscaux correspondants.
Ces distinctions permettent de choisir la solution patrimoniale et fiscale la plus avantageuse en fonction de la situation de l’investisseur.
Quels biens immobiliers offrent la meilleure rentabilité ?
Il existe plusieurs types de biens immobiliers qui peuvent offrir une rentabilité intéressante. Parmi ceux-ci, on peut citer :
Les logements étudiants : ces biens sont généralement plus petits et moins coûteux à acheter, mais ils peuvent offrir un rendement locatif élevé en raison de la forte demande.
Les investissements locatifs dans les zones en développement : en investissant dans des quartiers en voie de gentrification ou avec un potentiel de croissance économique, vous pourriez profiter d’une augmentation de la valeur de votre bien et d’un potentiel de revenu locatif.
Les biens immobiliers commerciaux : en fonction du type de commerce et de l’emplacement, les investissements dans ce secteur peuvent offrir une rentabilité attrayante.
Est-ce judicieux d'investir dans l'immobilier en 2026 ?
Investir dans l'immobilier en 2026 s'évalue au regard des dispositifs fiscaux en vigueur. Selon le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et aucune nouvelle souscription n'est plus possible. D'autres cadres (LMNP, déficit foncier, Denormandie, Malraux) restent accessibles selon votre situation, mais leur fiscalité évolue régulièrement : depuis 2025, la loi de finances a durci le régime LMNP en réintégrant les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value de revente. Comme toujours, il est essentiel d'évaluer chaque opportunité au cas par cas, au besoin avec l'aide d'un conseiller en investissements financiers (CIF) ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Sur le seul critère du rendement locatif brut, l'immobilier ancien affiche généralement un rendement supérieur à celui des opérations réalisées sous l'ancien dispositif Pinel, en raison d'un prix d'achat au m² plus faible.
Existent-ils des astuces pour accroître la rentabilité d’un investissement immobilier ?
Il y a plusieurs stratégies pour augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier :
Améliorez la qualité de votre bien en effectuant des rénovations et en offrant des aménagements modernes pour attirer des locataires prêts à payer des loyers plus élevés.
Optimisez la gestion de votre bien en choisissant un bon locataire et en minimisant les périodes de vacance.
Étudiez la possibilité de changer la destination de votre bien (par exemple, transformer un logement en local commercial) pour bénéficier d’un revenu locatif plus élevé.
Les dispositifs fiscaux disponibles peuvent, selon votre situation, contribuer à la rentabilité nette de l'investissement.
Questions fréquentes
Faut-il un apport pour investir dans l'immobilier locatif ?
Un apport personnel n'est pas obligatoire, mais il facilite l'obtention du crédit et réduit le coût total des intérêts. Certaines banques financent des investissements locatifs sans apport si le dossier (revenus, taux d'endettement) est solide, notamment via un investissement locatif clé en main.
Quelle est la différence entre SCPI et SIIC ?
Les parts de SCPI ne sont pas cotées et se revendent en plusieurs semaines ou mois, contre quelques secondes pour les actions de SIIC cotées en bourse. En contrepartie, les SIIC sont plus volatiles car soumises aux variations quotidiennes des marchés actions.
Peut-on encore bénéficier du Pinel en 2026 ?
Non. Le dispositif Pinel a pris fin le 1ᵉʳ janvier 2025 et aucune nouvelle souscription n'est possible, y compris via une SCPI Pinel. Seuls les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'à son terme.
Quel est le principal risque d'un investissement locatif en nom propre ?
Le risque principal est la vacance locative, c'est-à-dire l'absence de locataire pendant une période donnée, qui prive le propriétaire de loyers sans pour autant suspendre les mensualités de crédit. Une bonne sélection de l'emplacement limite ce risque.
L'investissement locatif clé en main est-il rentable ?
Il vise une rentabilité optimisée en déléguant la recherche du bien, les travaux et la gestion locative à des professionnels, sans garantie de résultat. Cette délégation a un coût (commissions, frais de gestion) qui doit être intégré au calcul de rentabilité nette.
Sources
BOFiP, prorogation du dispositif Denormandie ancien
LégiFiscal, réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value depuis 2025
AMF, liste blanche PSCA, statut réglementaire de Finary SAS
Avertissements réglementaires : Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal. Cet investissement présente un risque d'illiquidité (revente non garantie, horizon long) et un risque de perte en capital. Les revenus et valorisations ne sont pas garantis. Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité. Finary SAS, Entreprise d'Investissement agréée par l'ACPR sous le n°19283, membre de l'AMAFI. Courtier en Assurance immatriculé à l'ORIAS sous le n°21001279, adhérent de la CNCGP (association agréée par l'AMF). Prestataire de Services sur Crypto-Actifs (PSCA) agréé par l'AMF sous le régime MiCA sous les références n°A2026-026 et n°N2026-008.
