Plus-value immobilière : pourquoi les prélèvements sociaux restent à 17,2 % en 2026 (et pas 18,6 %)
Mis à jour le 9 août 2026.
Non. En 2026, la plus-value immobilière des particuliers reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux porté à 18,6 % est le taux général, celui des revenus de capitaux mobiliers, des plus-values mobilières et de la location meublée. La hausse de la CSG est bien réelle, mais elle ne touche pas toutes les catégories de revenus.
Risque. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.- La contribution financière pour l'autonomie créée par la LFSS 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit un taux général de prélèvements sociaux de 18,6 %.
- Une liste limitative de revenus reste à 9,2 % de CSG, donc à 17,2 % au total : revenus fonciers, plus-values immobilières des particuliers, produits d'assurance-vie et de contrats de capitalisation, épargne logement et plan d'épargne populaire.
- Le PEA et le PER ne figurent pas dans cette liste et relèvent du taux général de 18,6 %.
- L'entrée en vigueur est différenciée : dès l'imposition des revenus de l'année 2025 pour les revenus du patrimoine, dont la location meublée, et au 1er janvier 2026 pour les produits de placement.
- Une plus-value immobilière est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant surtaxe.
- L'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, mais les prélèvements sociaux seulement au bout de 30 ans.
- Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute sur la plus-value imposable supérieure à 50 000 €, hors terrains à bâtir, et une cession importante peut déclencher les contributions sur les hauts revenus.
- La résidence principale reste exonérée de plus-value, sans aucune condition de durée de détention.
La plus-value immobilière est-elle vraiment passée à 18,6 % en 2026 ?
Non, la plus-value immobilière des particuliers reste à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026. Le taux qui a augmenté est le taux général, celui des revenus de capitaux mobiliers, des plus-values de cession de valeurs mobilières et de la location meublée.
Un vendeur signe un compromis en janvier 2026. Entre-temps, il a lu que la flat tax est passée à 31,4 % et que les prélèvements sociaux montent à 18,6 %. Il refait son calcul et ajoute 1,4 point à sa note fiscale. Sur sa vente d'appartement loué nu, pourtant, rien n'a changé : ses prélèvements sociaux restent à 17,2 %.
La mécanique tient à un seul chiffre : la CSG. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a créé une contribution financière pour l'autonomie qui porte la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Mais le législateur n'a pas appliqué cette hausse à toutes les catégories. Il existe désormais deux taux de prélèvements sociaux, et la plus-value immobilière figure parmi les catégories restées au taux réduit, aux côtés des revenus fonciers, de l'assurance-vie et des contrats de capitalisation. Le total se décompose en trois briques : la CSG, la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. Seule la première a changé, et seulement pour une partie des revenus.
Pourquoi deux taux de prélèvements sociaux coexistent en 2026 ?
Deux taux de prélèvements sociaux s'appliquent désormais selon la catégorie de revenu : 18,6 % pour les revenus qui ont subi la hausse de la CSG, 17,2 % pour ceux qui ont conservé la CSG à 9,2 %. La frontière ne sépare pas l'immobilier du financier : elle se lit catégorie par catégorie.
Le taux général de 18,6 % (CSG 10,6 % plus CRDS 0,5 % plus prélèvement de solidarité 7,5 %) frappe les revenus de capitaux mobiliers, dividendes et intérêts, les plus-values de cession de valeurs mobilières et d'actifs numériques, ainsi que les revenus de location meublée, qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. C'est cette hausse qui porte la flat tax de 30 % à 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu plus 18,6 %).
Le taux réduit de 17,2 % (CSG 9,2 % plus CRDS 0,5 % plus prélèvement de solidarité 7,5 %) reste applicable à une liste limitativement énumérée par le Code de la sécurité sociale : les revenus fonciers, c'est-à-dire la location nue, les plus-values immobilières des particuliers, les produits d'assurance-vie et de contrats de capitalisation, ainsi que certains produits d'épargne logement et du plan d'épargne populaire.
Autrement dit, un revenu de nature financière peut parfaitement être resté au taux réduit. Conséquence pratique, souvent mal comprise : sur un rachat d'assurance-vie, la part sociale reste à 17,2 %. Le total avec l'impôt sur le revenu ressort à 30 % lorsque le taux forfaitaire de 12,8 % s'applique, et à 24,7 % pour un contrat de plus de huit ans dont les produits relèvent du taux de 7,5 %, dans la limite de 150 000 € de primes nettes. Dans aucun de ces cas le total n'atteint 31,4 %. Dire que les revenus financiers sont passés à 18,6 % est donc inexact : seules certaines catégories l'ont subi.
Le PEA et le PER ne sont pas protégés
Deux enveloppes très répandues ne figurent pas dans la liste dérogatoire et supportent donc le taux général. Le PEA d'abord : les gains constatés lors d'un retrait relèvent des 18,6 %, sous réserve des règles de taux historiques applicables à certains gains antérieurs. Le PER ensuite, dont l'absence de la liste a nourri un débat soutenu à l'hiver 2025 et 2026, y compris pour les PER assurantiels. La lecture majoritaire retient l'application du taux général, mais ce point reste à confirmer au cas par cas avec votre conseil.
Une entrée en vigueur différenciée
La hausse n'est pas entrée en vigueur à la même date pour tous les revenus, ce qui est rarement rappelé. Pour les revenus du patrimoine, qui comprennent les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux de la location meublée, elle s'applique dès l'imposition des revenus de l'année 2025, donc dès la déclaration déposée au printemps 2026. Pour les produits de placement, elle s'applique à compter du 1er janvier 2026, les règles de taux historiques continuant de protéger certains produits acquis ou constatés avant cette date.
| Catégorie de revenu | Nature du revenu | CSG 2026 | Total prélèvements sociaux 2026 |
|---|---|---|---|
| Dividendes et intérêts (revenus de capitaux mobiliers) | financière | 10,6 % | 18,6 % (taux général) |
| Plus-values de cession de valeurs mobilières | financière | 10,6 % | 18,6 % (taux général) |
| Plus-values sur actifs numériques | financière | 10,6 % | 18,6 % (taux général) |
| Gains de PEA constatés lors d'un retrait | financière | 10,6 % | 18,6 % (taux général, sous réserve des taux historiques) |
| Produits de PER lors de la sortie | financière | 10,6 % | 18,6 % (taux général, point à confirmer) |
| Revenus de location meublée (BIC) | immobilière | 10,6 % | 18,6 % (taux général, dès les revenus 2025) |
| Produits d'assurance-vie | financière | 9,2 % | 17,2 % (taux réduit) |
| Produits de contrats de capitalisation | financière | 9,2 % | 17,2 % (taux réduit) |
| Produits d'épargne logement et de PEP visés par la dérogation | financière | 9,2 % | 17,2 % (taux réduit) |
| Revenus fonciers (location nue) | immobilière | 9,2 % | 17,2 % (taux réduit) |
| Plus-values immobilières des particuliers | immobilière | 9,2 % | 17,2 % (taux réduit) |
Lecture indicative fondée sur l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale dans sa rédaction issue de la LFSS 2026. Les pourcentages indiqués sont des taux d'imposition, pas des indications de rendement.
Cette frontière a une conséquence directe : un même bien génère des prélèvements sociaux différents selon qu'il est loué nu, à 17,2 %, ou meublé, à 18,6 %. Il ne faut pas confondre ce sujet avec celui du statut du loueur. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles excédant les autres revenus professionnels du foyer, deux conditions cumulatives, le loueur en meublé devient professionnel et relève alors des cotisations sociales des travailleurs indépendants, qui se substituent aux prélèvements sociaux du patrimoine et suivent une logique de taux entièrement différente. La bonne question n'est donc pas de savoir si le revenu est immobilier ou financier, mais dans quelle catégorie il est imposable.
Un dernier point technique mérite d'être rappelé : la fraction de CSG déductible du revenu imposable reste fixée à 6,8 points, y compris lorsque la CSG est portée à 10,6 %. Cette déductibilité suppose toutefois une imposition au barème progressif. Elle ne joue donc jamais sur une plus-value immobilière, taxée à un taux forfaitaire, ni sur des revenus laissés au prélèvement forfaitaire unique.
Pourquoi certaines catégories ont-elles été épargnées ?
La dualité de taux n'était pas prévue au départ. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 portait une hausse uniforme de la CSG sur l'ensemble des revenus du capital, et le Sénat avait supprimé l'article qui portait le taux de 9,2 % à 10,6 %. Le Gouvernement l'a rétabli le 4 décembre 2025 par un amendement qui rebaptise la mesure contribution financière pour l'autonomie et l'assortit d'une liste limitative d'exclusions.
L'exposé sommaire de cet amendement livre la raison en une phrase : le Gouvernement, y écrit-il, « ne souhaite pas pénaliser les épargnants et l'investissement locatif ». Il maintient donc la CSG à 9,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, sur les contrats d'assurance-vie, sur les plans et contrats d'épargne logement et sur les plans d'épargne populaire, et concentre la hausse de 1,4 point sur les produits d'épargne financière, au profit de la branche autonomie et du recrutement de 4 500 professionnels en EHPAD. Le texte est présenté comme une voie de compromis pour permettre au débat de se poursuivre.
Combien coûte réellement une plus-value immobilière en 2026 ?
Une plus-value immobilière est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un socle de 36,2 % de la plus-value nette imposable avant surtaxe.
Ce socle de 36,2 % n'est toutefois pas la facture finale sur une cession importante, car deux couches s'ajoutent au-dessus.
D'abord, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique sur la plus-value imposable supérieure à 50 000 € par cédant, hors terrains à bâtir. Le taux progresse par paliers : 2 % au-delà de 50 000 €, jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 € de plus-value imposable.
Ensuite, la plus-value gonfle le revenu fiscal de référence et peut déclencher deux contributions distinctes : la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, et, depuis la loi de finances pour 2025, la contribution différentielle sur les hauts revenus, qui vise les foyers dont le revenu de référence dépasse 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple. Une cession importante peut faire franchir ces seuils sur une seule année. Présenter 36,2 % comme le coût total serait donc trompeur pour un vendeur qui réalise plusieurs centaines de milliers d'euros de gain.
Un point de vocabulaire, souvent source d'erreurs : vendre un bien via une société civile immobilière ne change pas ce régime lorsque la SCI est translucide, dite à l'impôt sur le revenu. Une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés relève en revanche d'un calcul entièrement différent, détaillé dans notre article sur la plus-value immobilière en SCI.
Le cas particulier des non-résidents
Un vendeur non-résident est imposé sur le fondement d'un prélèvement spécifique, distinct des articles visés par la dérogation à la hausse de CSG. Deux lectures coexistent chez les praticiens : certains retiennent le taux réduit de 17,2 %, comme pour un résident, d'autres relèvent que la rédaction adoptée exclut les non-résidents du régime dérogatoire et conduit donc à 18,6 % pour la même cession. Le point n'est pas tranché à ce jour et doit être vérifié avant toute signature.
Un élément est en revanche établi : le non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse n'acquitte ni CSG ni CRDS, mais uniquement le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Hors de cette zone, les prélèvements sociaux sont dus en totalité.
Après combien d'années une plus-value immobilière est-elle exonérée ?
La plus-value immobilière est exonérée d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, mais de prélèvements sociaux seulement au-delà de 30 ans. C'est la nuance qui fait tomber l'idée reçue d'une exonération acquise après quelques années.
L'abattement pour durée de détention suit en effet deux cadences distinctes sur la même plus-value. Pour l'impôt sur le revenu, il est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e : l'exonération est acquise au-delà de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, il n'est que de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e, puis de 9 % par an ensuite : l'exonération n'arrive qu'au-delà de 30 ans.
La conséquence est contre-intuitive : entre 22 et 30 ans de détention, votre plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Détenir un bien 25 ans ne l'exonère donc pas complètement.
Ces cadences n'ont pas changé en 2026. Plusieurs réformes ont été discutées à l'automne 2025, dont un amendement ramenant l'exonération d'impôt sur le revenu à 17 ans et une refonte sénatoriale fondée sur un coefficient d'érosion monétaire. Aucune n'a survécu à la navette parlementaire, et la loi de finances pour 2026 laisse le barème de 22 et 30 ans inchangé. Le sujet reste à surveiller pour les prochains textes budgétaires.
Deux exonérations, en revanche, sont immédiates. La résidence principale du cédant au jour de la vente est exonérée sans aucune condition de durée : l'exonération joue dès la première année. Et toute cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € échappe également à l'impôt.
C'est là que se situe le principal risque patrimonial. Les erreurs les plus coûteuses sur une vente immobilière ne se voient pas au moment de signer : un bien vendu à 26 ans de détention en croyant l'exonération totale acquise, une location basculée en meublé sans mesurer le passage à 18,6 %, une plus-value réalisée juste au-dessus du seuil de surtaxe. Aucune ne se manifeste sur l'instant, toutes se paient au moment de la déclaration.
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Le calcul d'une plus-value immobilière relève de l'arithmétique. Le choix du moment, de l'enveloppe et de la structure relève d'un métier. C'est précisément là qu'intervient un gestionnaire privé Finary One.
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Concrètement, avant une cession, un gestionnaire privé compare le coût net d'une vente en direct ou en SCI, le replace dans une stratégie d'investissement immobilier, étudie un réinvestissement dans d'autres supports immobiliers comme les SCPI et articule le tout avec vos enveloppes financières. Le même raisonnement s'applique catégorie par catégorie : un loyer de location nue ne se compare pas à un loyer meublé, et un rachat d'assurance-vie ne se compare pas à un dividende, parce que les prélèvements sociaux ne sont pas les mêmes.
Questions fréquentes
La flat tax à 31,4 % s'applique-t-elle à la plus-value immobilière ?
Non. La flat tax de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux) concerne les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de valeurs mobilières. La plus-value immobilière des particuliers relève d'un régime distinct : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les revenus fonciers passent-ils à 18,6 % en 2026 ?
Non. Les revenus fonciers, issus de la location nue, restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Ils conservent la CSG à 9,2 %. Seule la location meublée, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, supporte le taux général de 18,6 %, et ce dès l'imposition des revenus de l'année 2025.
L'assurance-vie a-t-elle subi la hausse de la CSG en 2026 ?
Non. Les produits d'assurance-vie et de contrats de capitalisation ont conservé la CSG à 9,2 % et restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, bien qu'il s'agisse de revenus de nature financière. Sur un rachat, le total avec l'impôt sur le revenu ressort à 30 % avec le taux forfaitaire de 12,8 %, et à 24,7 % pour un contrat de plus de huit ans relevant du taux de 7,5 %. Jamais 31,4 %.
Le PEA et le PER sont-ils concernés par la hausse ?
Oui. Ni le PEA ni le PER ne figurent dans la liste des revenus maintenus à 9,2 % de CSG. Les gains de PEA constatés lors d'un retrait relèvent donc du taux général de 18,6 %, sous réserve des règles de taux historiques applicables à certains gains antérieurs. Pour le PER, y compris assurantiel, la lecture majoritaire retient également le taux général, mais ce point mérite d'être confirmé au cas par cas.
Un non-résident qui vend un bien en France est-il à 17,2 % ou à 18,6 % ?
Le point n'est pas tranché. Les non-résidents sont imposés sur le fondement d'un prélèvement spécifique, distinct des articles visés par la dérogation, et les praticiens sont partagés entre le taux réduit de 17,2 % et le taux général de 18,6 %. En revanche, le non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse n'acquitte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Quel est le coût total d'une plus-value immobilière en 2026 ?
Le socle est de 36,2 % de la plus-value nette imposable : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute. Une cession importante peut en outre déclencher la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et la contribution différentielle sur les hauts revenus.
Au bout de combien d'années ne paie-t-on plus de plus-value immobilière ?
L'impôt sur le revenu est effacé au bout de 22 ans de détention, mais les prélèvements sociaux seulement au bout de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux à 17,2 %. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce barème.
La vente de la résidence principale est-elle taxée ?
Non. La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale du cédant au jour de la cession est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. L'exonération s'applique dès la première année, contrairement aux autres biens immobiliers.
Sources
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12 : hausse de la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 % et liste dérogatoire
- Code de la sécurité sociale, art. L. 136-8, IV : liste limitative des revenus maintenus à 9,2 % de CSG (Légifrance)
- Code de la sécurité sociale, art. L. 136-6 (revenus du patrimoine) et L. 136-7 (produits de placement) : champ des deux catégories et entrée en vigueur différenciée
- CGI art. 244 bis A, prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents, et CJUE, de Ruyter, aff. C-623/13, sur l'exonération de CSG et de CRDS des affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 : maintien du barème d'abattement pour durée de détention
Avertissements réglementaires :
Communication à caractère promotionnel. L'investissement comporte un risque de perte en capital, partielle ou totale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente, ni un conseil fiscal.
Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) et, le cas échéant, un conseiller habilité.
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