Club deal immobilier : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Mis à jour le 28 septembre 2026.

Un club deal immobilier est un investissement collectif dans un ou quelques actifs immobiliers identifiés, porté par un véhicule non coté, réservé à un petit nombre d'investisseurs avec un ticket d'entrée qui descend rarement sous 100 000 € : ce seuil est même une condition légale d'accès pour une société de libre partenariat (art. L. 214-162-1 du code monétaire et financier).

L'argument reste le même auprès des investisseurs patrimoniaux : un immeuble identifié, une durée annoncée courte, un rendement cible, à distance de la volatilité des marchés. Même s’il séduit de plus en plus d’investisseurs, ce segment ne fait l'objet d'aucune statistique publique consolidée.

Comment fonctionne un club deal immobilier ? Comment vérifier son éligibilité fiscale et sa valorisation ?

Réponses dans cet article.

Risque Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Les actifs immobiliers non cotés sont illiquides et leur valeur peut baisser. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L'essentiel

• L'immobilier est exclu du réinvestissement éligible au report d'imposition de l'article 150-0 B ter depuis le 21 février 2026.
• Le remploi de 70 % passe par des fonds de capital investissement dont le quota d'investissement éligible est porté à 75 %.
• La société de gestion, et elle seule, porte la responsabilité de la correcte évaluation des actifs et du calcul de la valeur liquidative.
• Un contrôle AMF a relevé l'absence du fichier de rapprochement expertise contre coût d'acquisition dans 154 évaluations trimestrielles sur 160.
• Le rachat des parts d'un fonds professionnel de capital investissement peut être contractuellement bloqué au-delà de quinze ans.

Pourquoi le délai de remploi du 150-0 B ter pousse à signer trop vite

Le virement de la cession est tombé. Quelques semaines plus tard, trois dossiers sont posés sur la table, dont un club deal immobilier : un immeuble identifié, une durée annoncée de cinq ans, un ticket à 250 000 €. La brochure est belle, et le vendeur rappelle surtout que le délai de remploi court.

Si vous venez de céder et d'apporter vos titres à une holding, cette scène est peut-être la vôtre : il vous reste trois ans pour replacer 70 % du produit de cession. C'est cette pression de calendrier qui fait sauter les deux vérifications qui suivent.

Or le vrai piège n'est pas la performance de l'immeuble. C'est de signer un véhicule dont vous ne pouvez ni vérifier le prix ni prévoir la sortie, et qui, sur le plan fiscal, ne fait peut-être pas ce que vous croyez.

Un club deal immobilier compte-t-il dans le remploi du 150-0 B ter ?

Non, dans la très grande majorité des cas. Depuis le 21 février 2026, l'article 150-0 B ter du CGI définit les activités éligibles au réinvestissement par renvoi au 3° du C du I de l'article 199 terdecies-0 A : industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Trois exclusions ferment le champ immobilier :

• Les activités immobilières en sont exclues.

• La construction d'immeubles en vue de leur vente ou de leur location en est également exclue, donc la promotion immobilière et l'activité de marchand de biens.

• La gestion par la société de son propre patrimoine immobilier, exclusion que l'article 150-0 B ter ajoute en propre.

Autrement dit, le champ immobilier est fermé côté remploi, quelle que soit la qualité de l'immeuble. Ce que le texte laisse ouvert, en revanche, c'est la souscription de parts de fonds de capital investissement, FCPR, FPCI ou société de libre partenariat, dont le quota d'investissement éligible est porté à 75 %.

Aucun véhicule immobilier n'entre dans le champ du remploi éligible.

La conséquence chiffrée est sans commune mesure avec la performance du deal. Un remploi non éligible met fin au report d'imposition : la plus-value d'apport redevient imposable, au taux de droit commun de 31,4 % pour la flat tax, 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

Ce que cela représente, sur un exemple illustratif de 3 millions d'euros de plus-value d'apport : au moins 942 000 € d'impôt, avant contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Aucun immeuble ne rattrape cet écart sur la durée du deal.

À savoir. Cette condition de remploi ne s'applique que si la holding cède les titres apportés dans les trois ans de l'apport. Au-delà de trois ans, la cession n'est pas un événement de fin de report et n'impose aucun réinvestissement.

Le mécanisme complet du dispositif, ses délais et ses actifs éligibles sont détaillés dans notre article sur le dispositif d'apport-cession. Reste le cas où le club deal est un choix de diversification assumé, hors des 70 %. Là, la question se déplace vers le véhicule lui-même.

Votre remploi est-il vraiment éligible ?

Un gestionnaire privé Finary One regarde avec vous le champ éligible, l'enveloppe qui porte le véhicule et la part liquide qui vous reste après l'engagement.

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Qui garantit le prix d'un actif immobilier non coté ?

Il n'y a ni marché quotidien pour trancher, ni carnet d'ordres, ni cours de clôture.

C'est donc la société de gestion, et personne d'autre, qui garantit le prix d'un actif immobilier non coté. Le code monétaire et financier fait en effet porter à elle seule la responsabilité de la correcte évaluation des actifs et du calcul de la valeur liquidative des fonds, à son article L. 214-24-13.

Pour tenir cette responsabilité, la chaîne de valorisation s'appuie sur quatre maillons :

• Une procédure interne.

• Un expert immobilier externe.

• Un évaluateur interne, qui revoit son travail.

• Un comité d'évaluation, qui valide.

Toute la solidité du prix tient donc à la qualité de cette chaîne. Et cette chaîne se vérifie, parce qu'elle laisse des traces écrites. C'est exactement ce qu'un contrôle de l'AMF est allé regarder.

Que dit l'AMF sur la valorisation d'un fonds immobilier non coté ?

Elle dit qu'une procédure de valorisation qui ne laisse pas de traces n'est pas une procédure. Le 4 octobre 2024, l'Autorité des marchés financiers a conclu un accord de composition administrative avec la société de gestion Keys REIM, rendu public sur son site après homologation par la Commission des sanctions.

Le périmètre donne l'échelle du dossier : le contrôle, décidé le 20 octobre 2022, portait sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022, et la société gérait 755 millions d'euros en gestion collective au 31 décembre 2022, à travers onze fonds d'investissement alternatifs gérés en direct.

Sur ce périmètre, la mission de contrôle a testé dix biens immobiliers d'un des fonds gérés, soit 160 évaluations trimestrielles. Le résultat, tel qu'il figure dans l'accord :

• le fichier « Synthèse expertise vs Coûts d'acquisition » prévu par la procédure est absent dans 154 cas sur 160, soit 96 % ;

• dans 64 cas sur 160, soit 40 %, l'expert externe n'a pas retenu la méthode d'évaluation prévue par la procédure, sans justification formalisée ;

• pour 4 actifs, la méthode d'évaluation a changé en cours de période sans justification formalisée par l'évaluateur interne ;

• sur les dix biens, soit 100 % de l'échantillon, l'AMF relève que la société « n'a pas assuré la traçabilité des diligences menées par l'évaluateur indépendant ».

Le même défaut de suivi se retrouve en amont de la valorisation : sur un autre grief, le processus d'investissement prévu par la procédure n'a pas été respecté dans 9 cas sur 22 acquisitions analysées, soit 41 %. Au terme de l'accord, la société s'est engagée à verser 400 000 € au Trésor public et à mettre sa procédure d'évaluation en conformité.

Sur les dix biens contrôlés, la traçabilité des diligences n'était assurée dans aucun cas.

Attention. Une composition administrative n'est ni une sanction ni une reconnaissance de culpabilité : l'accord le précise explicitement. Les griefs retenus ne portent ni sur une erreur de valorisation, ni sur un préjudice causé aux porteurs. Ils visent l'organisation et la traçabilité de la procédure, pas un prix faux.

C'est précisément ce qui rend le cas instructif pour un investisseur. Le régulateur ne vous dira pas qu'un prix est faux. Il vous dira, au mieux et des années plus tard, que personne n'était en mesure de le démontrer.

Comment vérifier la valorisation avant de signer ?

En demandant les traces, pas les conclusions. La documentation d'un véhicule non coté vous donne toujours une valeur ; elle vous donne beaucoup plus rarement le chemin qui y mène. D'où quatre questions à poser à la société de gestion avant l'engagement :

• Quelle méthode d'évaluation s'applique à quel type de bien ? Un bureau, un entrepôt logistique et un hôtel ne se valorisent pas de la même façon. Une procédure qui ne précise pas la méthode par nature de bien est un signal en soi : c'est l'un des griefs retenus dans le dossier ci-dessus.

• Qui est l'expert externe, et depuis combien de temps ? Un même expert reconduit sans mise en concurrence sur toute la vie du fonds n'est pas une irrégularité, mais c'est une information qui mérite d'être connue avant de signer.

• Comment s'articulent l'évaluateur interne et le comité d'évaluation ? Le comité peut écarter la valeur proposée par l'évaluateur indépendant. C'est légitime, à condition que la décision soit justifiée et documentée. Savoir si ce cas s'est déjà produit sur le fonds est un point qui mérite d'être vérifié.

• Existe-t-il un rapprochement écrit entre l'expertise et le coût d'acquisition ? C'est le document manquant dans 96 % des cas contrôlés. C'est aussi celui qui répond à la seule question qui compte : la valeur affichée s'écarte-t-elle du prix payé, et pourquoi ?

Combien de temps votre argent est-il vraiment bloqué ?

Plus longtemps que la durée annoncée dans la plaquette, et la loi le permet explicitement. Deux plafonds légaux encadrent le blocage des rachats, selon le véhicule :

• Fonds commun de placement à risques (FCPR) : les porteurs ne peuvent pas exiger le rachat de leurs parts avant une période qui ne peut excéder quinze ans, en application de l'article L. 214-28 du code monétaire et financier.

• Fonds professionnel de capital investissement (FPCI) : le règlement du fonds peut prévoir un blocage des rachats sur une période excédant quinze ans, à l'article L. 214-160.

La durée de vie annoncée d'un fonds est donc une donnée contractuelle, pas une garantie de sortie. Huit à dix ans est une pratique de marché courante : c'est la durée que le gérant annonce, pas une limite imposée par la loi. Le plafond légal est une autre notion : c'est la durée maximale de blocage des rachats, quinze ans pour un FCPR, et au-delà de quinze ans si le règlement d'un FPCI le prévoit. Entre la pratique de marché et le plafond légal, il y a les prorogations que le règlement du fonds autorise.

Le statut d'investisseur averti

À cette contrainte de durée s'ajoute une condition d'accès, qui varie elle aussi selon le véhicule :

• Fonds professionnel spécialisé : la souscription est réservée aux investisseurs professionnels au sens de l'article L. 214-144, plus l'équipe de gestion.

• Société de libre partenariat : l'accès s'ouvre à tout investisseur dont la souscription initiale atteint au moins 100 000 €, en application de l'article L. 214-162-1.

Ce seuil de 100 000 € est une porte d'entrée légale, pas un label de qualité. Et une fois entré, la sortie obéit à la même logique de véhicule fermé : si vous devez sortir avant l'échéance, la cession se fait de gré à gré, avec une décote en cas de revente contrainte.

C'est la raison pour laquelle ces véhicules se placent en satellite d'un cœur de portefeuille liquide, jamais à sa place. Le même raisonnement s'applique aux supports de private equity et se retrouve dans les risques propres au private equity.

Quelles alternatives pour s'exposer à l'immobilier autrement ?

Trois familles, avec des profils de liquidité très différents. Le choix ne se fait pas sur le rendement affiché mais sur la contrainte que vous acceptez.

Derrière chaque ligne du tableau, une mécanique de sortie à connaître : les SCPI obéissent à leurs propres règles de retrait, avec un prix et un délai qui ne dépendent pas de vous, et les foncières cotées échangent l'illiquidité contre de la volatilité quotidienne.

À ce choix de véhicule s'ajoute un dernier élément de cadrage, souvent ignoré : un décret du 30 avril 2026, applicable depuis le 6 mai 2026, a resserré l'accès des fonds d'investissement alternatifs non réglementés aux contrats d'assurance-vie, de capitalisation et aux PER, tout en préservant celui des véhicules réglementés. L'enveloppe par laquelle vous accédez au véhicule fait donc partie de l'audit, pas seulement le véhicule.

Les erreurs les plus chères ne font aucun bruit

Un immeuble qui décote se voit. Les quatre erreurs qui coûtent le plus cher, elles, ne se voient pas :

• Un report d'imposition qui tombe parce que le remploi n'était pas éligible ne se voit pas, jusqu'à la notification.

• Une valeur liquidative que personne n'a jamais rapprochée du prix payé ne se voit pas non plus, jusqu'au jour où il faut sortir.

• Une enveloppe qui ne peut pas porter le véhicule ne se voit qu'au moment de la souscription refusée, depuis le resserrement du 6 mai 2026 sur les FIA non réglementés en assurance-vie, capitalisation et PER.

• Un blocage de quinze ans ne se voit qu'au moment où vous avez besoin de l'argent.

Aucune de ces quatre erreurs ne fait de bruit au moment où on les commet. Toutes se paient plus tard, souvent quand il est trop tard pour corriger. Et aucune des quatre ne se joue sur la qualité de l'actif : elles se jouent toutes sur des vérifications qui prennent quelques jours.

Comment Finary One vous aide à auditer un véhicule non coté

Le calcul est de l'arithmétique. L'audit, c'est un métier. Un gestionnaire privé Finary One fait le point sur votre situation globale et regarde le sujet sur trois plans : la protection, la structuration, et les enveloppes d'investissement par lesquelles vous accédez à ces véhicules.

Concrètement, sur un dossier comme celui-ci, cela veut dire regarder ensemble si le remploi envisagé entre bien dans le champ éligible, quelle enveloppe porte le véhicule, et quelle part de votre patrimoine reste liquide une fois l'engagement pris.

Sur les volets juridiques et fiscaux, Finary ne remplace ni votre notaire ni votre avocat fiscaliste : le gestionnaire privé pilote la discussion avec eux. C'est la même logique que celle décrite dans le livre de Mounir Laggoune, Investir pour être libre : la structure d'abord, le produit ensuite.

Un club deal sur la table, et trois ans pour décider

Allocation, structuration, remploi : un gestionnaire privé Finary One fait le point sur votre situation globale, qu'elle vienne d'une cession, d'un héritage ou d'une holding.

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Premier échange sans engagement. Le diagnostic n'est pas facturé. Réservé aux résidents fiscaux français, dès 500 000 € de patrimoine investissable. Communication à caractère promotionnel. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.

Questions fréquentes

Un club deal immobilier est-il éligible au remploi du 150-0 B ter ?

Non dans la très grande majorité des cas. Depuis le 21 février 2026, l'article 150-0 B ter exclut les activités immobilières et la gestion par la société de son propre patrimoine immobilier du réinvestissement éligible. Le remploi passe par des fonds de capital investissement dont le quota éligible est porté à 75 %.

Qui fixe la valeur d'un fonds immobilier non coté ?

La société de gestion en porte seule la responsabilité, en application de l'article L. 214-24-13 du code monétaire et financier. Elle s'appuie sur un expert immobilier externe, un évaluateur interne qui revoit son travail, et un comité d'évaluation qui valide la valeur liquidative du fonds.

Combien de temps mon argent est-il bloqué dans un fonds non coté ?

Pour un fonds commun de placement à risques, le rachat des parts ne peut être exigé avant une période qui ne peut excéder quinze ans. Pour un fonds professionnel de capital investissement, le règlement peut prévoir un blocage au-delà de quinze ans. La durée annoncée est contractuelle, pas garantie.

Quels documents demander avant de signer un club deal ?

La procédure d'évaluation avec la méthode applicable par nature de bien, l'identité et l'ancienneté de l'expert externe, l'articulation entre évaluateur interne et comité d'évaluation, et le rapprochement écrit entre l'expertise et le coût d'acquisition. Ce dernier document est le plus souvent absent.

Un ticket de 100 000 € signifie-t-il que le fonds est de qualité ?

Non. Le seuil de 100 000 € est une condition légale d'accès à certains véhicules réservés aux investisseurs avertis, comme la société de libre partenariat à l'article L. 214-162-1 du code monétaire et financier. C'est une porte d'entrée réglementaire, jamais un indicateur de qualité de gestion.

Une composition administrative de l'AMF est-elle une sanction ?

Non. L'accord de composition administrative ne constitue ni une sanction ni une reconnaissance de culpabilité, et il est homologué par la Commission des sanctions après validation par le Collège de l'AMF. Il peut porter sur des insuffisances d'organisation sans qu'une erreur de valorisation soit reprochée.

Sources

• AMF, accord de composition administrative conclu avec la société Keys REIM le 4 octobre 2024 : https://www.amf-france.org/sites/institutionnel/files/private/2025-02/tra-2025-03_0.pdf

• Code monétaire et financier, article L. 214-24-13 (responsabilité de l'évaluation des actifs et du calcul de la valeur liquidative)

• Code monétaire et financier, article L. 214-28 (FCPR, blocage des rachats) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049876856

• Code monétaire et financier, article L. 214-160 (FPCI, blocage pouvant excéder quinze ans)

• Code monétaire et financier, article L. 214-162-1 (SLP, souscription à partir de 100 000 €)

• CGI, article 150-0 B ter (apport-cession, remploi de 70 %) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053542872

• CGI, article 199 terdecies-0 A (définition des activités éligibles) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053543691

• Règlement délégué (UE) n° 231/2013, articles 61, 69 et 71 (obligations de valorisation des gestionnaires de FIA)

• Décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 (accès des FIA aux contrats d'assurance-vie, de capitalisation et aux PER)